Superbonus 110%, come conteggiare e imputare gli interventi condominiali?

condominio

Con la risoluzione 60/E del 28 settembre 2020, si fa chiarezza sul Superbonus 110%, come conteggiare e imputare gli interventi condominiali.

La casistica in questione

Il quesito posto al vaglio del’AdE è stato avanzato da un condominio con quattro unità abitative e senza amministratore. L’istante intende porre in essere interventi di riduzione del rischio sismico e interventi finalizzati all’efficienza energetica. Il piano di intervento prevede un cappotto termico, la sostituzione di finestre e portoni, l’istallazione di pannelli solari per produzione di acqua calda. Si intende sostituire anche gli impianti autonomi di climatizzazione, restaurare la facciata, installare pannelli fotovoltaici e i sistemi di accumulo. Prima di conferire l’incarico all’ufficio tecnico, il condominio chiede chiarimenti in merito alla possibilità di usufruire (e i limiti di spesa) del Superbonus.

Spese trainanti e spese trainate in ambito condominiale

Sono definiti lavori trainanti quando comportano il miglioramento di due classi energetiche o della classe energetica più alta, da dimostrare mediante APE. Nel caso di questo condominio istante, sono trainanti il cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e i lavori di riduzione del rischio sismico.

Per le pertinenze e le unità immobiliari sono previsti i soli interventi trainati. Nel caso specifico rientrerebbero in questa categoria la sostituzione dei portoni esterni, l’installazione di pannelli solari e dei pannelli fotovoltaici. Ed infine anche l’installazione dei relativi sistemi di accumulo.

In pratica, a livello condominiale la presenza anche di una spesa trainante, per le parti comuni, consentirà al singolo condomino di usufruire del Superbonus. Ma non solo per le spese trainanti. È il caso in cui sono state effettuate sulla singola unità abitativa interventi trainati.

Come si calcolano i limiti di spesa per le detraibilità

a) Isolamento termico: se vi sono da due a quattro unità abitative, il limite sarà di 40.000 euro ad unità. Quindi, nel caso specifico, avendo il condominio quattro unità, il limite sarà di 160.000 euro;

b) interventi antisismici: rientrano nel Sismabonus al 100% per i lavori effettuati dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. L’ammontare massimo di spesa, su cui calcolare la detrazione, è pari a 96.000 euro per unità immobiliare, per ciascun anno. Nel caso del condominio istante, quindi, l’importo è di 384.000 euro.

Per le spese trainanti che riguardano le parti comuni del condominio, si procede come segue. Per il calcolo complessivo si fa riferimento ad una quota per unità abitativa moltiplicata per le unità del condominio. Il valore ottenuto, si legge nella risoluzione AdE, «costituisce il limite massimo di spesa agevolabile. Riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono».

Ad avvenuto rimborso, nei confronti del condominio, la detrazione spettante ad ogni condomino avverrà in base ai millesimi di proprietà. Oppure in base ai criteri stabiliti all’art. 1123 e seguenti del Codice civile. Questo ammontare potrebbe essere anche superiore a quanto calcolato preliminarmente (di 40.000 euro o di 96.000) alla singola unità abitativa.

Superbonus 110%, come conteggiare e imputare gli interventi condominiali

In base alla circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, in caso di sostituzione delle finestre, la detrazione massima è di 60.000 euro per ciascun immobile. Stesso discorso per l’istallazione dei pannelli solari. Per ciò che riguarda gli impianti di climatizzazione invernale, la detrazione massima, per ciascun immobile, è di 30.000 euro. Questo vale anche in assenza di un impianto termico centralizzato.

Un discorso a parte, infine, merita l’istallazione di sistemi fotovoltaici e di accumulo. Ne rinviamo la trattazione a un imminente e prossimo articolo.

A livello condominiale, la somma degli importi massimi detraibili, per i singoli interventi, costituirà il limite massimo complessivo ammesso in detrazione. Il presupposto resta sempre la contabilizzazione distinta delle diverse tipologie di spesa. E questo perché non è possibile cumulare più detrazioni per ogni intervento.

Per ulteriori approfondimenti in merito alla cumulabilità delle detrazioni si rimanda alla lettura di questo articolo.

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