Molte persone pensano che vendere un immobile non comporti mai il pagamento di tasse o imposte. Questa convinzione comune, però, non è del tutto corretta. Esistono, infatti, delle situazioni dove anche il venditore avrà adempimenti fiscali da compiere. In questo articolo capiremo in quali casi maturiamo obblighi verso il Fisco e quante tasse devo pagare quando vendo casa. Quando vendiamo il nostro immobile ad un prezzo più elevato di quello di acquisto generiamo una plusvalenza. In linea generale tali plusvalenze creano un reddito soggetto all’IRPEF per i privati o all’IRES per le imprese.
La situazione per le imprese
Per determinare quante tasse devo pagare quando vendo casa devo innanzitutto verificare in che forma ho acquistato l’immobile che voglio cedere. Qualora questo fosse di proprietà di un’impresa, l’operazione di vendita comporterà sempre dei risvolti fiscali. Non è detto, però, che la vendita obblighi al pagamento delle tasse, addirittura potrebbe diminuire l’IRES dell’impresa interessata. Il Fisco, infatti, verificherà la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Qualora il primo fosse superiore al secondo, la differenza comporterà un reddito che aumenterà l’imponibile fiscale. Se invece vendessimo l’immobile ad un prezzo inferiore a quello di acquisto genereremmo una minusvalenza. Una situazione che abbasserebbe le tasse che l’impresa verserà al Fisco in quell’esercizio.
Quante tasse devo pagare quando vendo casa
La situazione più tipica però è la vendita di una casa acquistata come privati cittadini. In questa situazione il Fisco considera l’eventuale plusvalenza solo al verificarsi di alcune condizioni. In qualità di persone fisiche, pagheremo le tasse sulle plusvalenze solo sulle seconde case vendute entro cinque anni dall’acquisto. Sulle prime case il venditore potrebbe dover rimborsare le agevolazioni del bonus prima casa. Solo, però, se vendesse la propria abitazione principale prima di cinque anni senza acquistare contestualmente un nuovo immobile. In questo caso dovremo rimborsare il 6% di IVA ed il 7% di imposta di registro.
I terreni edificabili
La vendita di un terreno edificabile comporta sempre oneri fiscali sulle eventuali plusvalenze. In questi casi la legge non considera l’arco temporale in cui l’operazione ha luogo. I venditori potranno però scegliere la tipologia di tassazione. Ordinaria, ovvero l’IRPEF, oppure separata che può comportare dei vantaggi per il contribuente. Se invece lo Stato impone la vendita di un terreno, il Fisco applicherà una ritenuta pari al 20% dell’eventuale plusvalenza. L’ ultima casistica che analizzeremo riguarda i liberi professionisti.
Questi ultimi dovranno pagare l’IRPEF sulle plusvalenze immobiliari solo se l’acquisto risale agli anni 2007, 2008 o 2009. Abbiamo visto quante tasse devo pagare quando vendo casa e le situazioni in cui non sono previste. Le plusvalenze sulle vendite stanno però diventando sempre più rare a causa della contrazione dei prezzi degli immobili. Un trend fortemente aggravato dalla pandemia, anche nelle zone storicamente più costose e ricercate. Abbiamo approfondito questa tematica in un recente approfondimento.
