Un fondo immobiliare che si comporta e scambia come un titolo azionario, garantito al 98%.
Il settore REIT, (Real Estate Investment Trusts) è stato afflitto da problemi e disgrazie negli ultimi mesi, come tutto il mercato azionario. Gli inquilini minacciano di smettere di pagare i loro contratti di locazione, i REIT stessi hanno sospeso o tagliato i dividendi, e i valori dei titoli azionari, nel frattempo, sono caduti. Ma c’è un REIT in particolare, nell’immenso e liquidissimo panorama di questa tipologia di strumenti finanziari, che è sicuramente messo meglio degli altri. Infatti, può certamente dormire sogni più tranquilli, e vedremo perché. Quindi, esiste un fondo immobiliare che si comporta e scambia come un titolo azionario, e garantito al 98%? Sì, c’è, e ve ne parleremo a breve.
Un fondo immobiliare che si comporta e scambia come un titolo azionario, garantito al 98%
Si tratta di Easterly Government Properties, un REIT che ha costruito la sua attività nei confronti gli inquilini più sicuri che possiate trovare – il governo degli Stati Uniti. Circa il 98% del suo portafoglio immobiliare è affittato al governo degli States. Possiede 71 proprietà operative, per un totale di circa 613.160 metri quadrati. E adesso guardate bene il grafico qui sotto.
Si tratta della performance di questo REIT nell’ultimo anno, comparata con il DJIA, lo S&P500 ed il NASDAQ. Come potete vedere, il REIT è addirittura sopra ai massimi del mercato di febbraio, ed appena sotto ai propri massimi storici. Chiaramente, batte di parecchio ogni indice principale. Basta questo a far presente la validità di quanto accennato nel titolo. Le sue proprietà operative consolidate erano occupate al 100% alla fine del 2019, e lo sono ancora. La maggior parte delle proprietà di Easterly sono affittate ad agenzie in cui il telelavoro è poco pratico o vietato. Tra gli affittuari figurano l’FBI, la DEA, i tribunali e i laboratori governativi.
Il flusso di cassa di un REIT, se non lo sapete, è misurato dai fondi provenienti dalle operazioni (FFO). È il principale parametro di misurazione del flusso di cassa. Dal debutto di Pasqua del febbraio 2015 come società quotata in borsa, l’FFO per azione ha coperto facilmente il dividendo. Il trend dell’FFO rimarrà invariato per il 2020 e oltre. Il management ha guidato la crescita del 2,5% di FFO per azione quest’anno e ha già programmato la stessa cosa per gli anni successivi. Easterly avrà pochi problemi a mantenere la traiettoria di crescita dell’FFO e dei dividendi, di conseguenza.
Quindi, in definitiva?
Easterly ha un rendimento annuo del 4%. Le azioni hanno un beta di 0,44 (una misura della volatilità del prezzo). Ciò significa che questo titolo azionario è stato storicamente meno volatile della metà della volatilità del mercato complessivo. Easterly fornisce un REIT sostenuto dagli inquilini con il più alto rating di credito – varie agenzie del governo degli Stati Uniti. Ci dà un dividendo che batte il mercato, in un investimento a prezzo stabile. E, forse come cosa più importante, Easterly dà agli investitori in reddito una notevole serenità, qualcosa di scarsamente disponibile in questi giorni.
