Un classico dilemma di chi ha acceso un mutuo anni fa è quello afferente al desiderio di sostituirlo con un simil-prodotto offerto dalla concorrenza. Ma a tasso più vantaggioso, ovviamente. L’idea di fondo è sacrosanta: a volte anche soli pochi euro a rata, ma per tot anni, possono fare la differenza. A volte, però. Per almeno due ordini di ragioni:
1) la BCE da anni ci ha abituati a un costo del denaro ormai pari a zero, sicché i c.d. “tassi più bassi” ragionano in termini di piccoli decimali .
2) In realtà le variabili da considerare sono molte di più del semplice tasso d’interesse e ai più questi “dettagli” di norma sfuggono. Dunque, la surroga mutui quando conviene farla? Esponiamo brevemente un’analisi costi-benefici.
Ipotesi di base
Doverosa premessa: qui trattiamo solo di un modello base elementare, percui molti parametri più specifici non troveranno accoglimento. Supponiamo abitare in una cittadina di medie dimensioni, di avere un residuo mutuo di €50.000 per i prossimi 10 anni e che l’attuale rata chiestaci dalla banca A oscilli intorno ai €450/mese.
I benefici
Tutto (o quasi) ruota attorno al ‘perno magico’ del nuovo tasso. Ipotizziamo infatti che una nuova banca, B, ci offra uno ‘sconto’ di €5/rata rispetto agli attuali €450. Moltiplicando lo sconto per 12, otteniamo un vantaggio di €60/annui, ovvero di €600/vita residua del mutuo. Una cifra di tutto rispetto!
I costi
Il capitolo dolente è insito in questa sezione della trattazione. In estrema sintesi, infatti, ci sono due ordini di costi che solitamente “sfuggono” da tenere a mente.
- Bisogna appurare se il contratto con la banca A non preveda l’applicazione di costi per il caso di estinzione anticipata o comunque per l’interruzione del mutuo. A volte può trattarsi di centinaia di euro. parimenti, occorre chiedere all’attuale banca tutti i costi applicati dalla stessa per l’esercizio di tale opzione.
- Il nuovo istituto, B, è probabile che pur di acquisirci ci riservi appunto uno sconto sulla rata. Qui però può succeder che il nuovo istituto ci “consigli” (o in casi estremi ne subordina l’erogazione del mutuo) la sottoscrizione di qualche loro prodotto della casa: ad esempio una polizza vita, o un’assicurazione RCA, o altro ancora da loro trattato. Ma che non era nelle nostre intenzioni iniziali di acquisto. Ovviamente tutti questi ‘prodotti non richiesti’ hanno un costo: vanno ponderati. E – soprattutto! – moltiplicati per 10, ossia per la durata del mutuo che s’intende sostituire.
La morale
Allora, la surroga mutui quando conviene farla? Si direbbe semplice: se il vantaggio della nuova minor rata è dei costi, si procede, altrimenti amen. Ci abbiamo provato, ma non è andata. L’attenzione maggiore, in definitiva, va quasi integralmente posta sul fronte dei costi. Perché? Le banche sanno bene che il parametro principale (e a volte anche l’unico) osservato dalla clientela è dato dal tasso, percui difficilmente “si fanno la guerra” su di esso. È nel “contorno” che sta la differenza vera, e che può anche la nostra differenza.
