La domanda che si pone in questa sede è se l’utilizzo per 20 anni di un bene nel quale vengono effettuati lavori di ristrutturazione, è sufficiente per chiedere l’usucapione. In altri termini, si ponga il caso che si possegga un bene, senza titolo, in maniera continuata per il tempo predetto. Ebbene, il quesito che insorge è: si acquisisce l’usucapione dopo la ristrutturazione? L’interrogativo è legittimo se si pensa che lo si utilizza il bene allo stesso modo di un proprietario. Ciò in quanto in esso si investe danaro, effettuando lavori di manutenzione. Tuttavia, per poter conseguire il diritto, occorre esperire un’azione giudiziaria per il suo riconoscimento, cioè una vera e propria causa per usucapione.
Requisiti
Preliminarmente, occorre specificare, che per ottenere una sentenza che accerti l’usucapione è necessario che ricorrano talune condizioni: a) dimostrare di aver compiuto sull’immobile atti uti dominus, cioè con l’animus possidendi proprio di un proprietario. In tal senso, rileverebbero i lavori di ristrutturazione fatti con tale inclinazione. B) il decorso di 20 anni di possesso continuato ed incontestato; c) l’assenza di alcuna rivendicazione da parte del proprietario (appunto, possesso incontestato). La rivendicazione che non potrà assumere la forma di una semplice contestazione verbale o di una diffida scritta. Essa deve avvenire a mezzo della notifica di un atto giudiziario.
Ristrutturazione sufficiente ai fini dell’ usucapione?
A questo punto si deve rispondere all’interrogativo: “si acquisisce l’usucapione dopo la ristrutturazione?”. In altri termini, l’attività di ristrutturazione dell’immobile può considerarsi comportamento tale da far decorrere i termini per l’usucapione? I lavori edili e l’allaccio delle utenze possono considerarsi comportamenti incompatibili con la detenzione dell’immobile. Infatti, l’affittuario o il comodatario potrebbe porli in essere solo con l’autorizzazione dal titolare. Se tale autorizzazione non dovesse sussistere e il proprietario non dovesse, contestare l’attività svolta, da tale momento potrebbero decorrere i 20 anni per l’usucapione In tal caso del lettore, il termine ventennale dovrebbe partire dal primo atto di ristrutturazione dell’immobile.
Sul punto, la giurisprudenza non è univoca nel ritenere che la ristrutturazione dell’immobile sia sufficiente a far decorrere i termini dell’usucapione. In proposito, la Cassazione ha riconosciuto l’esistenza dell’usucapione in capo a un soggetto che, a proprie spese, aveva eseguito dei lavori di ristrutturazione sull’immobile, mai modificati dal proprietario. Di contrario avviso è, invece, un precedente del Tribunale di Monza. Alla stregua di esso, il pagamento delle spese di ristrutturazione o degli oneri condominiali non contrastano con la semplice detenzione. Risulterebbero, dunque, privi, di quella necessaria e inequivocabile valenza idonea a rendere palese il preteso mutamento del rapporto con l’immobile, tale da far scattare i termini per l’usucapione.
Anche la Cassazione, in un altro precedente, ha ritenuto insufficiente il sostenimento dei lavori di ristrutturazione e il rifacimento dell’impianto idraulico. Sicchè, sul punto, non vi sono certezze. Si può tentare una causa in tal senso ma occorre che ricorrano i presupposti base, previsti dalla legge, ai fini del verificarsi dell’ usucapione.
