In questi giorni molti italiani stanno pensando di ristrutturare casa, creando migliorie energetiche al fine di usufruire dell’eco bonus 110% che, rispettando alcuni parametri, addirittura consentirebbe di eseguire i lavori gratis o quasi.
Se si riceve un bene in donazione e bisogna ristrutturarlo si può chiedere un mutuo ipotecario?
In particolare, se si riceve un bene in donazione e si volesse finanziare i lavori oggetto dell’eco bonus 110%, si può chiedere un mutuo ipotecario?
Purtroppo, atteso il vantaggio fiscale che si ha effettuando una donazione, in luogo di altro atto traslativo, molti si ritrovano in questa situazione.
Come si comportano le banche? I rischi connessi
Le banche, oggi, sono ferme nel non concedere finanziamenti ipotecari in presenza di donazione dell’immobile se la donazione è avvenuta da meno di 20 anni o non sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
Fino a non molti anni fa, la prassi seguita dalle banche era di concedere il mutuo, con tutta una serie di garanzie, tra cui garanzie personali del donante, se in vita, o dai suoi eredi.
Questo perché la prima legge del 1942 consentiva ad un erede di impugnare la donazione entro 10 anni. Successivamente, nel 2005, la disciplina è stata rivista con prolungamento del termine del diritto di impugnare la donazione a venti anni.
Ancor di più, nel 2011, il Tribunale di Mantova, con una sentenza, che ha fatto scuola (sent. nr. 228 del 24/02/2011), ha dichiarato “la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia di un mutuo ipotecario, iscritta su un bene oggetto di precedente donazione in quanto lesiva del diritto degli stretti famigliari di chi ha fatto la donazione …”
Pertanto, la possibilità che, non essendo trascorso il ventennio, venga dichiarata la revoca della donazione e la conseguente revoca della concessione dell’ipoteca, comporta un rischio elevatissimo per la banca che ha concesso un mutuo basato sul valore dell’immobile, in quanto, la revoca, lo trasformerebbe in un mutuo chirografario, ovvero, accompagnato, eventualmente da sole garanzie personali.
Il mondo delle assicurazioni ci viene incontro
Qual è, quindi, la soluzione? Se si riceve un bene in donazione e bisogna ristrutturarlo, si può chiedere un mutuo ipotecario?
Se non sono trascorsi venti anni o dieci anni dalla morte del donante, l’unica possibilità la fornisce il mondo delle assicurazioni. Le lobbies in causa hanno creato un punto di incontro. Ovvero, oggi è possibile sottoscrivere una polizza assicurativa che tiene indenne sia l’eventuale acquirente sia la banca dal danno economico. Un danno che subirebbero a seguito dell’esito favorevole di un’azione di riduzione e restituzione intentata dagli eredi del donante.
Pertanto, ai tempi del Covid-19 e del superbonus 110%, con un sacrificio in più, ovvero pagando un premio, è ancora possibile ricorrere ad un mutuo ipotecario sull’immobile ricevuto in donazione.
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