In questo precedente articolo abbiamo già esposto quale sarebbe la metratura perfetta per un appartamento d’acquistare per poi mettere a reddito. Oggi ne riprendiamo il discorso e facciamo degli ipotetici esempi numerici.
In particolare ci chiederemo se rendono più 100.000 euro su un bilocale o 200.000 su un appartamento di maggiore metratura per uso investimento. Procediamo con ordine.
Una premessa che vale più di ogni avvertenza
Nell’intento di capire quale abitazione ci permetterebbe di massimizzare il guadagno, dobbiamo tenere a mente la seguente premessa. Il novero dei parametri che entrano in gioco in simili calcoli sono talmente tanti e variabili negli importi che risulta assai difficile qualunque forma di generalizzazione.
I calcoli che faremo, dunque, dovranno essere presi con le pinze. Ossia avranno solo ed esclusivamente una finalità orientativa, senza alcuna pretesa di costituire la soluzione valida sempre, per tutte le casistiche concrete.
Ci chiediamo se rendono più 100.000 euro su un bilocale o 200.000 su un appartamento di maggiore metratura per uso investimento
Immaginiamo di spendere 100.000 per un bilocale di 65 mq, perfettamente abitabile e posto in una zona interessante di una certa cittadina di provincia. Ovviamente, con quella cifra, a Milano, si comprerà, al massimo, un bilocale posto in una zona semicentrale. Mentre, sempre con gli stessi soldi, in un ameno paesino di provincia del profondo Sud, si porterà a casa un appartamentino completo.
Quanto renderà l’investimento nel bilocale? Se è posto in una grande città capoluogo, esso può fruttare anche 750/900 euro al mese di affitto. In una città metropolitana, come Milano o Roma, si superano tranquillamente anche i 1.000 euro di pigione mensile. In una cittadina più piccola, invece, i prezzi di mercato scendono a circa 400/500 euro al mese.
Le ipotesi di base del nostro esempio
A questo punto, dobbiamo fare i calcoli e abbiamo bisogno di semplificare al massimo per avere un minimo di contezza. Se, infatti, dovessimo tenere conto di tutte i parametri da considerare, difficilmente ne usciremmo vivi. Imponiamo le seguenti ipotesi:
a) un mese all’anno in cui l’appartamento non siamo riusciti a fittarlo;
b) una mensilità mediamente persa in cui facciamo rientrare le eventuali morosità (di fitto e/o utenze e/o condominio non pagati dall’inquilino);
c) poi togliamo due mensilità che prenderanno la via delle tasse o delle spese legate ai lavori condominiali;
d) infine, una mensilità per le varie ed eventuali e i lavori legati agli interventi alla casa.
Quanto rendono più 100.000 euro su un bilocale?
Quindi, nel caso della grande città avremo: (750+900)/2= 825 X 7 mensilità = 5.775 euro. In teoria sarebbe un 5,7% di rendimento, ma da correggere (al ribasso) nel caso in cui l’acquisto iniziale fosse maggiore ai 100mila. Ancora, teniamo a mente che le spese legate ad eventuali interventi edilizi saranno decisamente più cari in una grande città.
Ad ogni modo si può ragionevolmente supporre un rendimento prudente nell’ordine del 4,75%.
Nel secondo, invece, faremo: (400+500)/2= 450 X 7 mensilità = 3.150. In teoria, in questo caso, sarebbe un 3,875% teorico di rendimento.
Ribadiamo ancora che, in entrambi i casi, si ragiona per approssimazione delle tante variabili che entrano in gioco. Infatti, ogni appartamento ad uso investimento ha una storia a sé stante, unica e irripetibile.
Quanto rendono 200.000 su un appartamento di grande metratura?
Nel caso in cui, invece, avessimo speso 200.000 euro per un appartamento da 120 metri quadri, abbiamo due scelte. Fittarlo a una famiglia intera o fittarlo a stanze a studenti e/o lavoratori. Ipotizziamo un incasso medio di 900 euro mensili, tra la grande, la media e la piccola città.
Ora, però, va sottolineato che una casa più grande chiede tempi più lunghi per la ricerca dell’inquilino/i. Quindi aumentiamo a n. 2 le mensilità perse (si pensi al periodo estivo per il caso della casa affittata agli studenti) per quando l’appartamento è sfitto.
Avremmo quindi: 900 X 6 mensilità = 5.400, ossia circa il 2,7% di rendimento.
E nel caso in cui si riuscisse a fittare casa stabilmente a una famiglia? Ritorniamo di nuovo nei parametri originari e fissiamo in zero il numero dei mesi in cui l’appartamento è sfitto (tutto da dimostrare).
Quindi avremmo: 900 X 8 mensilità = 7.200, ossia circa il 3,6% di rendimento.
Abbiamo risposto, dunque, al quesito se rendono più 100.000 euro su un bilocale o 200.000 su un appartamento di grande metratura e sempre ad uso investimento.
