Partiamo da un semplice ma indiscusso presupposto: il real estate è un mercato complesso e abbastanza differenziato al suo interno. In altri termini si tratta di un mondo al cui interno si ritrovano tanti altri sub-segmenti, ognuno avente una vita propria. Tutti questi, assieme, determinano poi la c.d. economia del mattone.
Pur nella sua complessità, in questa sede ci chiediamo: quale sarà il trend del mercato immobiliare in questo primo trimestre 2021? Abbiamo ascoltato e analizzato il parere di diversi addetti ai lavori e sintetizzato le loro vision per il breve-medio periodo. Procediamo.
Lo stato della domanda di case
Lo stato di salute della domanda di case si è in parte rimodulata, dalla scorsa Fase 2 (maggio 2020) in poi. Il Covid ha rideterminato infatti esigenze e preferenze, nel senso che alcune di esse sono ormai venute meno, mentre altre si andranno sempre più definendo.
Ad esempio, il mercato delle case per affitti brevi o quello degli appartamenti in condivisione se la sta passando decisamente male. E quasi sicuramente non ripartirà prima della prossima primavera inoltrata. Qui la domanda è fortemente legata alle dinamiche del Covid e alla paura che la gente nutre in merito al contagio. Inoltre, dipende anche dalle restrizioni agli spostamenti che potrebbero ancora protrarsi. Insomma, il mercato al riguardo è tra l’asfittico e il sofferente.
Passando ai monolocali, il discorso è più composito: se reggono alla grande gli affitti, gli acquisti presentano invece luci e ombre. Da un lato, regna sul mercato la domanda di case più spaziose e magari in provincia, dove costano pure meno. Dall’altro, va detto come le città capoluogo di provincia non hanno affatto smesso di esercitare il ruolo di catalizzatore dei movimenti interni. Quindi in questi centri (specie se grandi) la domanda è relativamente viva.
La domanda di case uso investimento
Stiamo sempre cercando di capire quale sarà il trend del mercato immobiliare in questo primo trimestre 2021. Ora, un’altra nota dolente riguarda la domanda di case uso investimento, praticamente azzerata dall’era Covid in poi. Fino a gennaio-febbraio 2020, essa valeva da sola all’incirca il 15% della domanda complessiva di abitazioni.
Una bella fetta di compravendite venuta meno ma che, secondo gli esperti di settore, dovrebbe riprendersi nel corso di quest’anno. Anche in questo caso la ripresa della domanda sarà fortemente “geografica”. Quando riprenderà, infatti, sarà ancora una volta concentrata nelle città turistiche e nei capoluoghi di provincia.
In merito all’offerta, quale sarà il trend del mercato immobiliare in questo primo trimestre 2021?
Ancora più malmessa è la situazione dello stato di salute dell’offerta. In merito agli affitti, oggi spesso sul mercato giungono appartamenti comprati da chi un tempo pensava di garantirsi col mattone un’entrata mensile sicura. Ossia il classico investimento in un appartamento da comprare col mutuo, magari pagato con (e grazie a) l’inquilino dentro. Poi sappiamo bene che la domanda di case si è volatilizzata e quei mutui sono ricaduti, per intero, sui budget della famiglia di partenza.
Molti esperti di settore sottolineano ancora come grosse fette dell’offerta siano composte da immobili costosi (qui al link ne illustriamo i motivi). Oltre che qualitativamente inadeguati, sia per il nuovo che per l’usato. Del resto, chi, ad esempio, dispone di una seconda casa, magari ereditata, pone sul mercato l’immobile peggiore tra i due. Riserva ovviamente la migliore soluzione per sé e, nello stesso tempo, punta a lucrare il massimo dallo stabile posto invece sul mercato.
Altri parametri da tenere a mente
Procediamo oltre nella disamina su quale sarà il trend del mercato immobiliare in questo primo trimestre 2021.
Vanno poi snocciolati altri parametri che peseranno come macigni sul mondo real estate anche nel 2021. Essi rispondono al nome di invecchiamento della popolazione e forte calo della popolazione giovanile. E quest’ultimo, insieme al PIL, è sicuramente un motore primo che alimenta la domanda. Inoltre, e sempre restando sui giovani, si pensi anche alla cultura tipicamente italica per cui si resta coi genitori anche fino a tarda età.
Altro fattore da tenere a mente riguarda il dove la domanda di immobili è particolarmente più sostenuta. La risposta è quasi congelata: i flussi interni di migrazione, infatti, sono quasi monodirezionali. Ossia, o i capoluoghi di provincia e la loro cintura cittadina più stretta, o le poche metropoli comandate (Roma e Milano su tutte). Anche quest’elemento peserà nel senso il mercato residenziale resterà poco dinamico pure nel 2021.
Infine, c’è l’incognita Recovery Fund: sarà l’ennesima occasione sprecata o aiuterà veramente a rilanciare il PIL e il mondo del mattone? È un interrogativo al quale si potrà dare una risposta tra qualche tempo, quando i bei progetti oggi su carta diverranno realtà.
Ecco dunque quale sarà il trend del mercato immobiliare in questo primo trimestre 2021.
