In questa breve guida indicheremo quale contratto di affitto dovremo scegliere per pagare meno tasse. Ci riferiamo ad una convenienza che riguarda sia il locatore che il conduttore, che avranno la possibilità di fruire di un regime fiscale più conveniente.
Esistono, infatti, dei metodi di tassazione agevolata grazie ai quali chi loca il proprio appartamento può pagare un’aliquota ridotta sui redditi derivanti dalla locazione ma anche chi paga il canone può accedere a una parziale detrazione.
Pertanto, conoscendo le agevolazioni fiscali previste dalla legge, è possibile accedere a un notevole risparmio sia in caso di locazioni abitative che commerciali.
Concessione del bene immobile in comodato d’uso gratuito
La prima ipotesi estrema è quella di sottrarsi alle tasse attraverso la concessione del bene immobile in comodato d’uso gratuito. In altri termini, il proprietario può decidere di concedere in godimento l’appartamento, per un periodo predeterminato, senza percepire alcun canone locatizio.
Si può ricorrere a questa formula per diverse ragioni, ossia per amicizia, in caso di legami di parentela, ma anche per non lasciare in stato di abbandono immobili che resterebbero sfitti a causa di particolari condizioni di mercato.
Infatti, il comodatario è tenuto, comunque, a occuparsi della manutenzione del bene con la diligenza del buon padre di famiglia, accollandosi le spese connesse al godimento di esso.
Rimangono, invece, a carico del proprietario, gli oneri connessi al diritto di proprietà, come l’IMU, ma non si pagherà l’IRPEF, difettando la percezione dei canoni locatizi. La TARI, ossia la tassa rifiuti, sarà, invece, in capo al comodatario.
Infine, se stipulato in forma scritta, il contratto in discorso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni. In tal caso, si pagherà un’imposta di registro fissa pari a 200 euro, più 16 euro di imposta di bollo se il contratto è contenuto in 4 facciate e non più di 100 righe
Ma veniamo alla seconda ipotesi di contratto di affitto che dovremo scegliere per pagare meno tasse. Si tratta della cedolare secca.
Cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale consistente in un’aliquota fissa che viene pagata sull’ammontare dei canoni di affitto percepiti, indipendentemente dagli altri redditi del proprietario.
Pertanto, mentre in regime ordinario l’aliquota sarebbe pari al 23% per i redditi imponibili fino a 15mila euro, in questo caso scenderebbe al 21% del canone annuo.
Inoltre e questo è quanto maggiormente interessa, l’aliquota può essere ribassata al 10%, nei contratti con canone concordato. Essi possono essere conclusi per immobili che si trovano in città ad alta densità abitativa, come Roma, Milano, e la maggior parte dei capoluoghi di Regione o di Provincia.
In tal caso, però, il canone che deve essere applicato è più basso di quello di mercato, proprio in virtù della fruizione dell’agevolazione fiscale. In particolare, esso deve essere stabilito facendo riferimento agli accordi territoriali raggiunti in ogni singolo Comune tra le associazioni rappresentative delle rispettive categorie.
Inoltre, la durata della locazione deve essere più breve, ossia di 3+2, anziché di 4+4 (ordinaria). Ma i vantaggi della cedolare secca non si fermano alla minore aliquota da pagare, in quanto il proprietario dell’immobile gode anche di un notevole abbattimento dell’IMU, sulla quale riceve uno sconto del 25%.
Agevolazioni
È, inoltre, data ai Comuni la possibilità di prevedere agevolazioni ancora già vantaggiose. Dall’altra parte, anche per l’inquilino vi sono dei benefici, in quanto anzitutto paga un canone inferiore, essendo lo stesso concordato in base ai parametri anzidetti.
Inoltre egli, nei primi 3 anni dal trasferimento della residenza, può ottenere delle detrazioni sull’IRPEF. Esse ammontano a 495,80 euro all’anno se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro e a 247,90 euro, in caso di reddito fino a 30.987.41 euro.
Infine, con questo regime, si ottiene l’esenzione totale dalle imposte di registro e di bollo che si pagano al momento della registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di proroga. Detto regime agevolato può essere applicato anche per gli affitti brevi. Ma è escluso in favore dei proprietari che abbiano più di quattro appartamenti.
Quando non conviene
Il regime appena descritto, tuttavia, nonostante sia molto vantaggioso, non può essere applicato per tutti e in tutti i casi. Infatti, esso non è conveniente per i proprietari che non abbiano altre fonti di reddito oltre a quelle provenienti dagli affitti.
Infatti, essi, oltre a perdere la possibilità di locare a un prezzo di mercato, generalmente più elevato, perdono anche la possibilità di fruire delle deduzioni e detrazioni d’imposta. Si pensi alle detrazioni per spese mediche o a quelle sui mutui e sulle ristrutturazioni. In questi casi, è certamente sconsigliabile optare per siffatto regime.
