Economisti e tanti piccoli proprietari di stabili si chiedono qual è il trend del mercato immobiliare in questa fine estate 2020. La risposta non né affatto banale, in quanto aiuta a comprendere, oltre a questo specifico settore, anche l’andamento del PIL e dell’economia nazionale.
Il primo semestre 2020
I primi sei mesi dell’anno hanno segnato una flessione degli investimenti nel real estate italiano. Il saldo di periodo si è fermato infatti a soli 3,5 miliardi. In calo del 32% rispetto allo stesso periodo del 2019. Nel primo semestre dell’anno scorso, gli investimenti nel settore si attestarono su 5,1 miliardi (fonte: Duff & Phelps). A livello geografico, invece, è sempre l’area metropolitana milanese ad attrarre il grosso di questi flussi finanziari. Nei primi 180 giorni del 2020, ben 1,8 miliardi di nuove risorse (sui 3,5 miliardi totali) sono confluiti verso il capoluogo lombardo. In percentuale, si tratta di una quota pari al 51,5% circa. Per l’area metropolitana milanese si tratta comunque di un saldo in linea con gli stessi investimenti immobiliari del 2019.
Gli andamenti delle varie “asset class”
Ovviamente ogni dato macro va poi scomposto nelle singole componenti che lo formano. Nel caso degli investimenti immobiliari, le singole asset class sono le varie tipologie di immobili in cui il comparto si scinde al suo interno. Dallo studio già citato, emergono come vi siano due comparti dell’immobiliare in salute, ed altri due in difficoltà. Vediamoli.
Gli investimenti nell’immobiliare uso-uffici hanno raccolto 1,85 miliardi di euro (il 53% sul totale) nel primo semestre 2020. Si tratta di un dato che lascia ben sperare su questo fronte, anche alla luce delle profonde incertezze che lo connotano. Ad oggi, infatti, non è dato ancora sapere se lo smart working la farà da padrona o meno nel futuro prossimo.
Un altro segmento in salute, avendo attratto il 16% degli investimenti totali di periodo, è quello degli spazi destinati alla logistica. Questo fenomeno può essere spiegato con lo sviluppo dell’e-commerce, cresciuto ancor di più con il lockdown.
I comparti in sofferenza
Per due segmenti che salgono, altri due, il retail e l’hospitality, sono invece in sofferenza. Il primo, infatti, ha attratto solo il 14% degli investimenti complessivi (mezzo miliardo scarso di euro) ed il secondo il 12% (poco più di 400 milioni di euro). Ora, per l’imminente futuro, la ripresa degli investimenti nel comparto retail sarà fortemente legata all’andamento del PIL. Mentre quella del comparto hospitality dipenderà in gran parte dall’evoluzione del Covid.
Qual è il trend del mercato immobiliare in questa fine estate 2020
A questo punto siamo in grado di abbozzare qualche conclusione.
Per chi vende, probabilmente sperare in una rapida ripresa delle quotazioni è un pò illusorio, sia in ambito residenziale che commerciale. Questa considerazione non vale tuttavia per le solite aree che godono di forte domanda. Si pensi al caso di Milano e alle città capoluogo di provincia ad alta attrattività. Per le località turistiche, invece, il trend sarà fortemente e direttamente influenzato dalla futura evoluzione Covid-19.
Per chi affitta si possono fare invece almeno tre considerazioni.
a) Nel residenziale, il trend dovrebbe essere spinto dal crollo delle compravendite. Non è quindi da escludere a priori che i prezzi vadano a salire nel futuro prossimo, al di là della crisi economica.
b) Il comparto degli affitti brevi, passata l’estate, potrebbe invece ritornare a vivere un periodo non proprio esaltante. Anche perché nelle ultime settimane il trend dei contagi da Covid ha ripreso a salire tanto. Una buona idea, almeno fino a quando regnerà l’incertezza, potrebbe essere allora quella di riconvertire l’immobile ad uso residenziale ordinario.
c) Infine, nel commerciale, la crisi economica si ripercuoterà a ritroso anche per chi affitta locali commerciali. Primo, perché la disponibilità finanziaria di chi cerca locali potrebbe essere ridotta rispetto al passato. Secondo, la crisi in corso libererà inevitabilmente nuovi locali. Ossia quelli di chi nel frattempo dichiarerà fallimento.
