Siamo dunque arrivati al fatidico primo settembre. Data di ripresa di molte attività, comprese le scuole, ma anche le convocazioni delle assemblee condominiali.
Oggi sarà un giorno sicuramente importante per la scuola, viste tutte le problematiche del periodo, soprattutto in riferimento alle misure di sicurezza da adottare.
Ma queste ultime impattano anche sulle gestioni di altri ambiti, come quello condominiale.
E proprio a tale riguardo, oggi ci occupiamo in particolare di due prassi condominiali che, osservando con un po’ d’attenzione le normative in materia e le relative problematiche, appaiono errate.
Ecco quindi due prassi condominiali tra errori di comunicazione e mancata sicurezza.
La convocazione d’assemblea e le prassi condominiali
Si tratta di una annosa questione, che prescinde dalle specifiche problematiche insorte a seguito della pandemia.
Infatti, non è lecito convocarla in qualsiasi modo, e la difformità rispetto alle modalità invece previste dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, comporta la possibilità di impugnare le delibere eventualmente decise nell’assemblea non correttamente convocata.
Tra le modalità previste la raccomandata e la consegna a mano.
Purtroppo capita che, in base ad una non corretta interpretazione di tale norma, molti amministratori si limitino a consegnare nella buca delle lettere una semplice comunicazione cartacea, spesso recante sulla relativa busta la dizione di “raccomandata a mano”.
È valida questa dizione?
E, soprattutto, è conforme a quanto previsto dal codice?
La risposta è ad entrambe le domande no.
Raccomandata e raccomandata a mano
Infatti la raccomandata è quel tipo di posta che segue le dovute formalità, previste dalla legge, gestita dal servizio postale.
La raccomandata a mano, talora indicata come consegna a mano, consiste invece in una posta consegnata senza tramite del servizio postale, direttamente al destinario, che deve rilasciare apposita contestuale attestazione di ricevimento.
Volete la controprova che sia così?
Allora, se fosse valida la dizione di raccomandata a mano, qualsiasi posta inviata, che rechi tale dizione, sarebbe una raccomandata, non vi pare?
Ed invece, non basta una tale indicazione per considerare la posta come raccomandata o comunque consegnata a mano.
Anche perché la consegna con immissione nella cassetta delle lettere non equivale, appunto, ad una consegna nella mani del destinatario.
Convocazione tramite posta elettronica
Altra forma di convocazione prevista è quella tramite posta elettronica certificata.
Questo implica che sia l’account di posta del mittente, che del destinatario, debbano essere account di posta elettronica certificata.
Impugnazione in caso di erronea convocazione
La conseguenza è, quindi, che il condomino che si veda recapitare una convocazione con una modalità non conforme a quanto disposto dalla normativa, per come sopra l’abbiamo precisata, può benissimo ritenere di non essere stato regolarmente convocato e, se lo ritiene opportuno, impugnare anche solo per tale motivo le delibere eventualmente decise nella relativa riunione.
Questione sicurezza pandemia
Una prassi che si va diffondendo in questo periodo è, in caso di convocazione d’assemblea, l’indicazione di alcune misure di sicurezza, relative al covid-19.
Tra queste, spesso al condomino partecipante, o suo delegato, viene richiesto di indicare di non essere positivo, e di non aver incontrato, negli ultimi 14 giorni, positivi al Covid-19.
Una tale richiesta pare francamente illogica, al fine di osservare le misure di sicurezza.
Infatti, basta ragionare un attimo, per rendersi conto della loro inutilità.
Ovviamente l’amministratore di condominio, o comunque chi convochi la riunione (ricordiamo che la facoltà di convocazione dell’assemblea non compete solo all’amministratore), non è una pubblica autorità che possa, ad esempio, imporre prima dell’assemblea di effettuare un tampone o altro test, per verificare se si sia contagiati o meno.
Questa misura viene quindi sostituita dalle auto dichiarazioni.
Ma queste non risolvono il problema.
Infatti, a parte la considerazione che anche i test per verificare se una persona sia contagiata o meno possono dar luogo a falsi negativi, cioè non far risultare un contagio, anche se questo invece è in corso, comunque dobbiamo appunto tener conto dei cosiddetti contagiati asintomatici.
Problema contagiati asintomatici
Questo comporta che, intanto, una persona non possa necessariamente sapere se sia entrata in contatto o meno con dei contagiati.
Non solo. La stessa persona potrebbe essere contagiata e non saperlo.
Parrebbe che un asintomatico abbia una minor carica virale, rispetto a chi presenta i sintomi del contagio, ma che sia comunque in grado di contagiare altre persone.
Ne consegue che quelle dichiarazioni richieste da chi convoca l’assemblea, siano vanificate da tali considerazioni sui cosiddetti asintomatici.
Prassi condominiali: spazio di sicurezza
E, al fine comunque di tenere il fatidico distanziamento di almeno un metro, è stato calcolato che si richiede per ogni partecipante uno spazio di almeno 4/5 metri quadrati.
Sarebbe errato calcolare tale spazio solo in base al numero di partecipanti che si prevede interverrà.
È invece necessario calcolare tale spazio in relazione al numero degli aventi diritto, perché non si può sapere a priori in quanti parteciperanno.
Ne consegue che spesso non è neppure presente quel minimo di spazio necessario, invece richiesto dai criteri di sicurezza.
Anche il mancato rispetto delle misure di sicurezza potrebbe essere invocato per far annullare una delibera assunta nella relativa assemblea. Infatti si potrebbe far leva sul fatto che non è stato rispettato il diritto del condomino a partecipare in sicurezza, o direttamente, o tramite delegato, perché le misure adottate, per i motivi sopra richiamati, paiono inadeguate a tener conto, ad esempio, del necessario spazio di sicurezza e del problema degli asintomatici.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
