Possibile dedurre i costi per lavori di ristrutturazione o manutenzione su immobili di terzi. Studiamo il caso
La Cassazione, con l’Ordinanza n. 18883 del 03/07/2021, ha chiarito quando è possibile dedurre le spese sostenute su immobili in locazione, di proprietà di terzi. Nella specie, la Commissione Tributaria Regionale aveva osservato che mancava la prova dell’inerenza (utilità economica) di costi sostenuti per un intervento edilizio. Tale intervento era infatti avvenuto su un immobile di proprietà di un soggetto terzo, condotto in locazione dalla società contribuente. Avverso tale decisione la società contribuente proponeva ricorso per cassazione, rilevando, tra le altre, l’utilità derivante dalla pattuita riduzione del canone annuale di locazione.
La decisione
Secondo la Suprema Corte la censura era fondata. Evidenzia in particolare la Cassazione che è possibile dedurre i costi per lavori di ristrutturazione o manutenzione su immobili di terzi. Anche se si tratta di un bene detenuti in locazione, infatti, è sufficiente che sussista il requisito dell’inerenza. Inerenza che deve essere intesa come nesso di strumentalità, anche solo potenziale, tra il bene e l’attività svolta.
Osservazioni
La circostanza che, nella specie, il contribuente non fosse titolare di diritti reali sull’immobile non incideva dunque sulla disciplina delle deduzioni. La norma, infatti, non distingue gli immobili di proprietà del contribuente da quelli di proprietà di terzi, condotti in locazione, o utilizzati ad altro titolo. La natura strumentale del bene andrà comunque valutata in concreto, accertando che lo stesso costituisce strumento per l’esercizio dell’attività.
E, ai fini Iva, è escluso che possa essere portata in detrazione l’Iva addebitata quando l’operazione sia relativa a fabbricati a destinazione abitativa. Anche in questi casi bisogna pertanto sempre appurare la natura della spesa e il titolo in forza del quale tali beni vengono utilizzati. Tutti elementi necessari a dimostrare l’inerenza delle spese, dovendo essere ravvisabile la correlazione tra spesa o costo sostenuti e l’esercizio dell’attività economica. Verificati i presupposti si potrà applicare il trattamento fiscale delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione, ordinaria e straordinaria, degli immobili strumentali. Che prevede che i costi incrementativi del cespite immobiliare sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risultante all’inizio del periodo di imposta.
