La redazione di ProiezionidiBorsa segue costantemente per voi il mercato immobiliare. Lo sguardo è puntato su trend, su volumi, e sulle dinamiche delle singole sotto-categorie che compongono il real estate.
In quest’articolo ci sentiamo di dare un consiglio, ossia non investite in queste città perché sono a rischio bolla immobiliare. Procediamo.
Il rapporto UBS
La divisione real estate della banca elvetica UBS ha analizzato il mercato delle case di 25 grandi città internazionali. A rappresentare l’Italia vi era solo il capoluogo lombardo.
Nello specifico, gli esperti economisti svizzeri hanno messo a fuoco i prezzi degli immobili di queste città, rispetto al loro reale valore.
Il risultato è stato, per certi versi, sorprendente. Nel senso che, in moltissime città europee, è stato evidenziato un rischio bolla immobiliare. In altre, ancora, è stata, comunque, ravvisata una sopravvalutazione dei valori.
Detta in parole più semplici, i prezzi delle case risultano essere slegati dai loro effettivi valori.
La scala di misura utilizzata
Nel citato lavoro, gli studiosi, prima di giungere al loro giudizio finale, hanno preso in considerazione tutta una serie di parametri. E il giudizio finale è stato sintetizzato in un indice, un numero, che esprime lo stato di salute del mercato immobiliare di quella precisa città. La sintesi è nella foto seguente (fonte: UBS).
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Legenda dell’immagine. I valori che vanno da –0,50 fino a +0,50 indicano che il mercato real estate ha valori equi di mercato. Ovviamente, il concetto di “equità” non attiene alla giustizia sociale, ma alla congruità dei prezzi rispetto alle valutazioni degli immobili considerati.
Al di sotto di –0,50 il mercato di riferimento è giudicato sottovalutato. Invece il range che va da +0,50 a +1,50 accoglie tutte quelle città i cui valori immobiliari sono considerati come sopravvalutati. Infine, dal valore di +1,50 a salire troviamo tutte le città le cui valutazioni immobiliari sono in area-bolla.
Le città a rischio bolla immobiliare
A questo punto, scendiamo nel dettaglio del discorso e vediamo quali sono le sette città da allarme rosso secondo gli esperti economisti di UBS.
Ossia i mercati dove il rischio che possa esplodere una bolla immobiliare è più alto e concreto che altrove:
a) Monaco, indice pari a 2,35;
b) Francoforte, giudizio finale 2,26;
c) Toronto, 1,96;
d) Hong Kong, indice 1,79;
e) Parigi, 1,68;
f) Amsterdam, 1,52;
g) Zurigo, infine, si attesta a 1,51.
Come si vede, ben 5 città su 7 si trovano nell’Europa Continentale, che in tal modo si presenta come un mercato surriscaldato.
Si tratta di luoghi che, per il citato rapporto, presentano prezzi, valutazioni di mercato, ben aldilà dei loro valori effettivi.
Le città sopravvalutate
Molto folto è invece il secondo gruppo, ossia le città i cui prezzi sono considerati sopravvalutati. Nel dettaglio troviamo:
a) Vancouver, indice pari a 1,37;
b) Londra, valore finale 1,26;
c) Tokyo, 1,20;
d) Los Angeles, giudizio pari a 1,16;
e) Stoccolma, 1,11;
f) Ginevra, indice 1,08;
g) San Francisco, indice pari 0,99;
h) Tel Aviv, 0,91;
i) Sidney, valore finale 0,75;
l) Mosca, 0,66;
m) New York, infine, a 0,56.
Questo secondo gruppo si presenta molto più variegato rispetto al precedente. Troviamo infatti elencate città poste in più continenti e a diverse latitudini.
Dove i valori sono equi
A seguire troviamo, poi, le città i cui prezzi di mercato delle case sono giudicati equi. Pertanto, nel range –0,50 e +0,50 ci sono le seguenti location:
a) Boston, giudizio 0,49;
b) Singapore, valore finale 0,48;
c) Madrid, 0,43;
d) Varsavia, coefficiente pari a 0,36;
e) Milano, 0,23;
f) Dubai, con il suo –0,40.
Come si vede, qui troviamo le città appartenenti agli Stati “periferici” dell’Europa, vale a dire il trio Madrid-Milano-Varsavia.
Quanto a Milano, stupisce il fatto di come in Italia sia considerata una città dai prezzi esagerati, sopravvalutati. Mentre, se posta in raffronto ad altre realtà internazionali, e più consone alla sua caratura, si nota che quel giudizio si ridimensiona drasticamente.
Il mercato sottovalutato
Infine, nella quarta categoria delle città poste sotto osservazione, troviamo solo l’americana Chicago, il cui indice finale è pari a –0,66. Tradotto, vuol dire che qui i prezzi delle case sono al di sotto delle loro giuste valutazioni, rendendo, di fatto, quel mercato come sottovalutato.
In chiusura, ci permettiamo di ribadire un consiglio. Ogniqualvolta i prezzi di mercato di un certo asset sono tirati, il consiglio è sempre lo stesso. Ossia non investite in queste città perché sono a rischio bolla immobiliare e quindi occorre evitare di restare col cerino in mano.
Se infine gradite scoprire alcuni interessanti investimenti alternativi del mercato immobiliare, vi invitiamo a leggere il presente articolo.
