Una caratteristica del mercato immobiliare è che i prezzi delle case si adeguano lentamente all’andamento dell’economia.
Questo avviene in particolare quando i prezzi delle abitazioni in vendita dovrebbero scendere perché la domanda è molto debole.
Diverse le ragioni alla base di questi comportamenti che in genere fanno perdere soldi, tempo e salute. I tempi di vendita, infatti, in questi casi si allungano molto e fanno ricadere per intero tutte le spese del periodo.
Vediamo allora di capire perché molti proprietari di case commettono questo errore che procura loro perdite da migliaia di euro.
Il sondaggio di Banca d’Italia
Alcuni giorni fa, Banca d’Italia ha pubblicato una ricerca condotta presso 1.192 agenti immobiliari.
Dallo studio è emerso che nel secondo trimestre 2021 è aumentata la quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione.
Invece lo sconto medio chiesto dagli acquirenti ai proprietari di case è diminuito ed è passato dal 10,1% del 1° trimestre all’attuale 9,3%. I tempi medi di vendita delle case sono invece rimasti invariati a 7,2 mesi.
Infine è rimasto negativo il saldo tra la quota di agenzie immobiliari che hanno avuto nuovi incarichi a vendere e quelle che lo hanno perso. Secondo la maggioranza degli intervistati, questo è dovuto al fatto che i proprietari considerano troppo basse le offerte di prezzo che ricevono.
Vediamo allora di capire se sono i venditori che chiedono prezzi alti o sono gli acquirenti a offrire poco.
Molti proprietari di case commettono questo errore che procura loro perdite da migliaia di euro
Mettendo insieme alcune considerazioni, si potrebbe pensare che siano i venditori a fissare prezzi alti.
Primo, come abbiamo detto in apertura i prezzi degli immobili sono flessibili nel salire e rigidi nello scendere. Secondo, quanta convenienza hanno gli agenti immobiliari a non chiudere una vendita? Infine, è ragionevole pensare che le case invendute entro i tempi medi (circa 7-8 mesi) possano avere dei problemi di prezzo.
Tuttavia, la gestione di questi immobili in vendita è assai onerosa sul lungo periodo. Ci sono, infatti, i costi diretti e i mancati incassi di cui tenere in considerazione.
Tra le spese, abbiamo anzitutto l’IMU che, secondo un recente studio della UIL, è pari 1.070 euro per una casa media sita in un capoluogo di provincia. Poi ci sono le spese condominiali ordinarie (se l’immobile è sfitto) e straordinarie. Infine, a volte si aggiungono anche altri spiacevoli costi imprevisti (morosità, manutenzione, etc).
Inoltre vano conteggiate le eventuali spese di agenzia o quelle legate alla ricerca dell’acquirente (quando la vendita è condotta in prima persona).
Infine c’è il capitolo dei mancati incassi, che si misurano in due modi. Primo, le pigioni perse se l’appartamento non è occupato; secondo, i mancati guadagni legati alle possibili alternative d’investimento.
Approfondimento
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