Chiunque acquista un immobile, o lo riceve in successione, è soggetto al rischio di essere tirato in causa dallo Stato, quale proprietario dell’immobile, per un debito altrui. Gli Esperti di Diritto e Fisco ProiezionidiBorsa esaminano il caso della nascita del privilegio speciale dello Stato e il suo impatto sull’acquisto di un immobile. Invero, molti italiani sono a rischio privilegio dello Stato quando acquistano casa.
Il privilegio dello Stato definizione e la sua durata
Lo Stato ha un privilegio speciale vantato sugli immobili in caso di mancato pagamento delle imposte ad esso riferite. In tal senso, in caso di mancato pagamento del debitore, lo Stato può rivalersi sui beni, prima degli altri creditori.
Siffatto privilegio vale anche nel caso in cui il bene è passato di proprietà oppure è stato oggetto di successione. Quanto dura questo privilegio? ha una durata di cinque anni dal momento in cui è sorto. Tuttavia, i cinque anni possono durare molto di più in dipendenza dell’individuazione del momento di origine della stessa obbligazione tributaria.
Vendita della prima casa nel quinquennio, decadenza dei benefici e conseguente Privilegio
Vediamo perché molti italiani sono a rischio privilegio dello Stato quando acquistano casa.
L’art.69 della Legge n. 342 del 2000 detta le agevolazioni per la prima casa. In particolare, in caso di acquisto, donazione, successione della proprietà di un immobile o altri diritti immobiliari, le imposte sono applicate in misura fissa.
Ma attenzione, se si rivende prima dei cinque anni, e non si provvede ad acquistare altro immobile da adibire a prima casa, si avrà la decadenza delle agevolazioni. L’Amministrazione Finanziaria pretenderà l’imposta in misura ordinaria, la sanzione e gli interessi di mora. In tal caso, i crediti dello Stato per le imposte gravanti sui beni immobili sono, ai sensi dell’art. 2272 cod. civ., assistiti dal privilegio. La previsione è al fine di garantire l’effettivo pagamento delle somme dovute.
Non si crea lesione dei diritti acquisiti, ma si può pretendere un versamento a garanzia
Quindi molti italiani sono a rischio privilegio dello Stato quando acquistano casa. Si rischia un pregiudizio? In risposta ci viene incontro l’art. 2772 del cod. civ. il quale stabilisce che il “privilegio non potrà pregiudicare i terzi che hanno acquistato anteriormente”.
Pertanto il privilegio esisterà comunque, ma non produrrebbe effetti indesiderati. Se lo Stato dovesse decidere di esercitare il diritto? La prassi notarile, al fine di tutelare l’acquirente, ove richiesto, prevede che il venditore depositi una somma di denaro equivalente alle imposte da versare. Tale somma verrà restituita quando:
a) l’acquirente dimostra l’acquisto prima casa entro l’anno;
b) l’acquirente esibisce prova del pagamento;
c) viene utilizzata per pagare le sanzioni.
Pertanto, prima di acquistare, è bene consultarsi con professionisti che possano esaminare la situazione giuridica dell’immobile. Altra tematica interessante per chi acquista casa potrebbe essere, se il figlio acquista la casa con i soldi dei genitori, sarà in comunione dei beni?
