Lo scannafosso condominiale ha lo scopo di isolare l’edificio dal terreno che circonda le fondamenta ed il basamento. La migliore aerazione contribuisce alla migliore conservazione nel tempo degli elementi strutturali, che dovrebbero risentire meno di umidità ed infiltrazioni.
Lo scannafosso sarà tanto più utile e necessario se l’edificio sia munito di cantine o locali seminterrati. In questo, i muri dei locali sotto il piano di calpestio del terreno assorbiranno meno umidità dal terreno. Saranno, infatti, protetti da questo corridoio di aerazione. Anche se non espressamente previsto dall’art. 1117 del Codice Civile, il sottosuolo è pacificamente considerato bene comune. La conclusione deriva dalla definizione generale di proprietà. Il Codice Civile, infatti, afferma che il diritto di proprietà di un bene immobile si estende anche alla colonna di aria soprastante ed al suolo sottostante l’edificio.
Sarebbe meglio prevedere la realizzazione dello scannafosso già in fase di progettazione dell’edificio. Scavarlo successivamente potrebbe rivelarsi delicato anche per le vibrazioni che l’escavo inevitabilmente comporta.
Lo scannafosso condominiale
Occupiamoci delle maggioranze necessarie in assemblea condominiale in merito allo scannafosso. La sua realizzazione, quando il condominio già esiste, è a tutti gli effetti un’innovazione. Questo tipo di decisione richiede una maggioranza pari alla maggioranza dei condomini intervenuti, che costituiscano i due terzi dei condomini, sia in prima che in seconda convocazione. Questo è quanto l’art. 1120 Codice Civile prevede per le innovazioni ordinarie.
Se, invece, lo scannafosso serve a migliorare la salubrità del condominio servirà il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea tali da rappresentare almeno 500 millesimi. Raggiunta la maggioranza di legge occorrerà ripartire la necessaria spesa secondo le quote millesimali.
Se qualcuno dei condomini volesse impugnare la delibera vi ricordiamo che in materia condominiale è obbligatoria la mediazione civile. Quindi è necessario che il condomino in questione promuova il tentativo di mediazione obbligatoria prima di rivolgersi al Tribunale.
Vi abbiamo già parlato anche di questo tipo di procedimento.
