Sulla questione se “l’inquilino dell’immobile locato può far valere i vizi dell’immobile e, se si, come e con quali risultati?”, cerchiamo di fare chiarezza. Anzitutto, come in tutte le cose, per chi accetta un bene che subito si manifesta nelle sue peculiarità, con tutti i suoi difetti, non spetta azione. Sicché, il conduttore dell’immobile locato, deve subito contestarne i vizi evidenti, altrimenti questi si considerano accettati.
Quindi, in generale, quando si firma un contratto di locazione, bisogna stare molto attenti alle condizioni in cui versa l’immobile e alla sussistenza di eventuali vizi. Infatti, se non li contesta immediatamente, si considerano da lui accettati e tollerati. Diverso, invece, è il caso in cui i difetti siano occulti o non facilmente individuabili e siano stati taciuti dal proprietario di casa. In quest’ultima ipotesi, infatti, il proprietario-locatore resta responsabile verso l’inquilino- conduttore.
Come si è orientata la giurisprudenza al riguardo
Sulla questione se: “l’inquilino dell’immobile locato può far valere i vizi dell’immobile e, se si, come e con quali risultati?”, è intervenuta la Cassazione. La stessa, con sentenza n. 1694 del 2012, ha chiarito che sussistono corrispettivi e reciproci obblighi tra le parti del contratto di locazione. Sicché, se da un lato il locatore è tenuto a garantire che l’immobile sia idoneo all’uso pattuito, dall’altro il conduttore deve accertarsi dell’eventuale presenza di vizi evidenti.
Quest’ultimo, deve farlo tempestivamente e diligentemente, in considerazione del fatto che i vizi non contestati subito, si presumono accettati. Ciò, sulla base di una complessiva valutazione di convenienza dell’affare. Come anticipato, dunque, solo i vizi occulti e taciuti non esonerano il locatore da responsabilità.
Inoltre, quest’ultimo deve garantire che l’immobile sia esente da vizi non solo all’atto della consegna, ma anche durante tutta la durata del contratto di locazione. Siffatto dovere di vigilanza non riguarda solo l’appartamento locato, ma anche le parti comuni dell’edificio. Ne deriva che il locatore è anche responsabile dei danni che il conduttore abbia a subire a causa di difetti del tetto, della facciata, delle scale, ecc.
Approfondimento
Per quanto tempo è responsabile il costruttore per i vizi dell’abitazione acquistata?
