Quando si stipula un contratto di affitto, è importante sapere che la legge non lascia completamente libere le parti di stabilirne il contenuto. Infatti, alcune norme sono imperative, nel senso che non possono cioè essere derogate. Tra queste ci sono quelle che prevedono: la durata del contratto, l’obbligo della registrazione e, in taluni casi, la misura del canone. Sul punto, è intervenuta di In proposito, una sentenza della Cassazione, la n. 18114 del 30.08.2020. Essa ha risposto all’interessante quesito relativo alla sussistenza di eventuali limiti al canone di affitto. La risposta al quesito varia in base alla tipologia di contratto che si stipula.
Tipologie di contratti di locazione
Per quanto riguarda i contratti di locazione a uso abitativo, esistono diverse tipologie, vale a dire: a) contratti con durata 4+4. Nella specie, decorsi i primi 4 anni, è previsto un rinnovo automatico per altri 4. Esso, cioè, si rinnoverà di volta in volta, salvo disdetta inviata, con preavviso, da una delle parti. In questi tipi di contratti il canone di locazione stabilito dalle parti è libero. b) contratti con durata 3+2. In questo caso, dopo il decorso dei primi 3 anni, è previsto un rinnovo automatico per 2 anni.
Dopo di ciò, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 2 anni, e così di volta in volta, salvo disdetta inviata da una delle parti. In questa ipotesi, il canone è concordato. c) contratti transitori. Essi hanno una durata di massimo 18 mesi e possono essere stipulati a patto che venga indicata quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore. Ad essi, va allegata a tal uopo, apposita documentazione. d) contratti per studenti universitari. In questo caso, la durata minima del contratto è 6 mesi e quella massima di 3 anni.
Decorso detto termine, il contratto si intende rinnovato automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta. e) locazione per finalità turistiche: è il contratto utilizzato dal conduttore per soddisfare la temporanea esigenza di abitare in un immobile, con fini di vacanza. In questa ipotesi, la durata è liberamente determinata dalle parti. Per quanto riguarda, invece, il contratto di locazione a uso commerciale, non sono previste sub-categorie. Inoltre, le parti hanno maggiore libertà di determinare il contenuto della scrittura, in base alle proprie esigenze.
Limiti al canone di affitto
Ora passiamo all’esame dei limiti al canone di affitto, imposti dalla legge. In primis, con riguardo al contratto di affitto 4+4, come indicato, il canone può essere liberamente concordato dalle parti. L’unica questione può riguardare, piuttosto, l’obbligo di dichiarare l’esatto importo all’atto della registrazione del contratto. Diverso è invece il caso dei contratti di affitto 3+2, detti a canone concordato. In questo caso, c’è l’obbligo di rispettare il modello di scrittura predisposto dal Ministero.
Inoltre, si impone anche un limite minimo e massimo di canone, in base a quanto previsto dagli accordi territoriali. L’importo varierà in base alla fascia in cui rientra l’immobile. In detta ipotesi, la conseguenza del mancato rispetto delle norme imperative indicate, comporta la nullità. Essa colpirà ogni patto volto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi su specificati. È, invece, naturalmente, possibile stabilire un canone di locazione inferiore. L’aggiornamento del canone può avvenire esclusivamente su richiesta del locatore da effettuarsi con raccomandata. In tal caso, il locatore avrà il diritto all’aggiornamento Istat relativo all’anno in corso alla data della richiesta.
I criteri di individuazione
Per individuare la fascia di canone in cui rientra l’immobile, si utilizzano due criteri. Anzitutto, rileva l’ubicazione e poi il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinati in base a criteri di mercato. Nella locazione transitoria, invece, ricorrono vincoli diversi che variano in base alle caratteristiche del Comune in cui è ubicato l’immobile. Ad esempio, se l’immobile si trova in un Comune con un numero di abitanti superiore a 10.000, il canone deve rispettare i valori minimi e massimi stabiliti dallo stesso.
In assenza di accordi locali, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal DM Infrastrutture e Trasporti del 14 luglio 2004. Infine, per i contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, i canoni di locazione sono liberamente stabiliti dalle parti. Lo stesso vale anche per le per le locazioni per finalità turistiche. Invece, nella locazione per universitari il canone è predefinito da accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee e zone.
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