In caso di contratto preliminare la tassazione della plusvalenza si ha solo al momento del contratto definitivo. Studiamo il caso.
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 22100 del 03/08/2021, ha chiarito quando si realizza il momento rilevante ai fini delle plusvalenze fiscali. Nella specie, l’Agenzia delle Entrate aveva notificato al contribuente tre accertamenti relativi a cessione di terreni agricoli (acquisiti per successione), suscettibili di utilizzazione edificatoria. Sosteneva l’Agenzia delle Entrate che dalla vendita, esulante dal normale esercizio dell’impresa agricola, era derivata una plusvalenza rientrante nella categoria dei redditi diversi. La Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso, ma dichiarava non applicabili le sanzioni. La CTR respingeva poi l’appello del contribuente. Il contribuente, infine, ricorreva in Cassazione, deducendo la errata applicazione della disciplina sulle plusvalenze alla corresponsione di acconti sul prezzo di vendita.
La decisione
La Suprema Corte rileva che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. E questo indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. La norma assoggetta a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente consenta di edificare. Senza che a nulla rilevi cosa e a qual fine si costruisca. E senza che dunque rilevi, come nella specie, che l’utilizzazione edificatoria sia strumentale alla sua destinazione agricola, con, pertanto, possibilità di costruire soggetta a restrizioni.
Rientra quindi nella discrezionalità del legislatore non tassare la plusvalenza solo quando questa abbia ad oggetto terreni agricoli, non suscettibili di utilizzazione edificatoria. E prevederne, invece, la tassabilità nella differente ipotesi di terreno agricolo (sia pur con limiti) suscettibile di edificazione. Tuttavia, nel caso in esame, era errato quanto ritenuto la CTR. La quale aveva ha statuito che il momento impositivo della plusvalenza fosse quello della percezione del corrispettivo, per la parte effettivamente incassata. Afferma invece a tal proposito la Cassazione che la plusvalenza da cessione di terreno non è assoggettabile a tassazione fino a quando non viene realizzata.
Conclusioni
La realizzazione della plusvalenza richiede dunque un atto di trasferimento della proprietà a titolo oneroso. Senza trasferimento non si ha infatti realizzazione della plusvalenza e non esiste reddito tassabile. La tassazione della plusvalenza è quindi legata all’effetto traslativo della compravendita del terreno. E, in caso di contratto preliminare, la tassazione della plusvalenza si ha solo al momento del contratto definitivo. Al contrario, la stipula del contratto preliminare non è suscettibile di realizzare alcun effetto tributario, poiché tale accordo non ha effetti reali, ma solo obbligatori. La sottoscrizione del contratto preliminare, pur se in presenza di di acconti, non comporta dunque l’imponibilità della plusvalenza fino alla stipula del definitivo. Al fine di stabilire poi in quale anno imputare esattamente il reddito, una volta che si sia verificato il fatto generatore d’imposta, va applicato il criterio di cassa.
