A volte i contribuenti ricevono una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate in cui si dice che l’Agenzia stessa ha modificato in aumento il prezzo dichiarato in una compravendita. Capita soprattutto in caso di compravendita di fondi commerciali. il Fisco può obbligarci a modificare il prezzo di una compravendita? Il prezzo di compravendita viene pattuito liberamente dalle parti, ma a volta l’Agenzia delle Entrate ritiene che le parti abbiano dichiarato nel contratto un prezzo troppo basso. L’Agenzia ipotizza quindi che una parte del prezzo sia sta versata in nero. Inoltre sul prezzo di vendita si calcolano le imposte collegate alla compravendita, come imposta ipotecaria e di registro. Quindi il Fisco ipotizza un’evasione fiscale collegata e consentita dall’aver dichiarato un prezzo più basso di quello in realtà pagato. In questi casi la AdE rettifica il valore dichiarato in atti ai fini fiscali ed invia all’acquirente un avviso per la riscossione delle maggiori imposte.
Ma l’Agenzia delle Entrate può davvero farlo?
Il Fisco può obbligarci a modificare il prezzo di una compravendita? La rettifica dell’Agenzia si basa sulla verifica del valore commerciale del bene sul mercato. Il valore medio commerciale deriva dai prezzi praticati nelle compravendite private e dai prezzi di aggiudicazione alle aste per beni analoghi. Rileva anche il reddito netto che da quel bene si possa ricavare. L’AdE tiene in considerazione anche ogni elemento di valutazione fornito dai Comuni. Quindi l’Agenzia potrà aumentare il valore imponibile del bene per calcolare al rialzo l’imposta di registro.
Ma potrà farlo solo se da quell’indagine emergano indizi precisi e concordanti circa un valore maggiore commerciale del bene superiore a quello dichiarato. Un acquirente riceve un avviso di accertamento dove si fa riferimento ad un solo parametro, ossia il valore dell’OMI. L’OMI è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dipende dalla stessa AdE. Quell’accertamento può essere impugnato perché il ricalcolo del valore commerciale non può derivare dall’applicazione di un unico parametro. Così afferma la Corte di Cassazione con ordinanza 13.992 del 23 maggio 2019. Secondo la Cassazione l’AdE deve dare prova di aver rettificato il valore a seguito di un’indagine basata su più parametri, come la superficie del bene, la sua collocazione e le variazioni del mercato immobiliare in quella zona.
Quindi se si riceve un avviso di accertamento del genere è bene valutare la possibilità di impugnarlo con ricorso alla Commissione Tributaria, entro 60 giorni dal giorno della notifica.
