Il condominio sbaglia la divisione delle spese per i balconi

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Probabilmente il condominio sbaglia la divisione delle spese per i balconi. Le spese condominiali si dividono per millesimi. Ma questo vale solo per le parti condominiali e non per quelle private. I balconi sono parti privati o condominiali? Risposta complessa: in parte privati ed in parti condominiali.

Fa chiarezza la Corte di Cassazione con la sentenza 7042 del 2020. Il caso è quello di un condominio nel quale la delibera assembleare impose lavori di manutenzione ai balconi prevedendo la divisione della spesa in millesimi. Un singolo condomino impugnò la delibera sostenendo che i balconi fossero parti private e che pertanto ogni proprietario dovesse sostenere per intero la spesa per il proprio balcone.

Vi abbiamo anticipato che i balconi sono considerati in parte privati ed in parte condominiali. La Cassazione infatti precisa che la parte aggettante dei balconi è utilizzabile esclusivamente dal singolo condomino che pertanto paga interamente la manutenzione. Invece il frontalino del balcone e la ringhiera sono di competenza condominiale perché attengono al prospetto dell’edificio. Sono elementi che hanno anche una valenza estetica.

Il condominio sbaglia la divisione delle spese per i balconi

I giudici sono stati particolarmente meticolosi nell’individuare e disciplinare le varie parti del balcone. Tale minuziosa valutazione è necessaria anche perché la riforma del condominio del 2012 ha inserito tra le parti comuni dell’edificio le facciate, ma non i balconi.

Possiamo quindi dirvi che compete al singolo proprietario la manutenzione della soletta e la pitturazione del soffitto. Infatti, anche se il soffitto è visibile dall’esterno, la sua funzione principale è di copertura e non decorativa. Quindi se la funzione principale non è decorativa non c’è nemmeno voce in capitolo del condominio.

Gli elementi utili al decoro dell’edificio non possono essere elencati in astratto, ma devono essere individuati di volta in volta. Valutazione che può essere compiuta anche tenendo conto delle caratteristiche dello stabile.

Se trovate un accordo con gli altri condomini potete inserire alcune previsioni in tal senso nel regolamento condominiale.

La Cassazione, già dal 2007, ha affermato che la spesa relativa ai frontalini dei balconi può essere ripartita tra tutti i condomini solo se si dimostra la loro funzione ornamentale rispetto all’edificio.

Infine se anche i lavori riguardano parti private del balcone, ma sono urgenti perché c’è pericolo di crolli o cadute di calcinacci, l’amministratore può intervenire in via di urgenza. Il costo dell’intervento verrà poi addebitato al condomino proprietario esclusivo del balcone. L’intervento autoritativo dell’amministratore è infatti previsto in via di urgenza dal codice civile.

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