Oggi vogliamo occuparci di un importante istituto giuridico. Quello che, personalmente, amo definire esimente legale.
Esimenti giuridiche ed obblighi legali
Cos’è una esimente giuridica?
Il nostro ordinamento prevede tutta una serie di obblighi e di divieti valevoli nei diversi rami, civile, penale ed amministrativo.
Pensiamo al concetto di obbligazione nei rapporti tra due soggetti, in ambito privatistico, o pensiamo agli obblighi stabiliti in qualche norma di diritto amministrativo, come i recenti obblighi di indossare la mascherina.
Il diritto penale, poi, è fatto di norme incriminatrici che possono tradursi in obblighi e divieti: non uccidere, oppure: il pubblico ufficiale ha l’obbligo di……
Normalmente, trasgredire queste norme comporta il compimento di atti illeciti, da cui derivano varie conseguenze, ad esempio condanne in ambito penale.
Le più comuni esimenti
Tuttavia, esistono circostanze che, per loro natura, comportano che taluni comportamenti, solitamente vietati, non costituiscano più illeciti, in loro presenza.
Anche se si tratta di fatti gravi come l’uccisione di una persona.
Tutti conosciamo, infatti, l’espressione aver agito per legittima difesa.
Ecco che la presenza di questa circostanza esimente potrebbe consentire a chi ha ucciso una persona di non essere condannato.
Ma esistono altre esimenti, come lo stato di necessità, l’impossibilità sopravvenuta ed altre ancora.
Peraltro, secondo autorevoli orientamenti dottrinali e giurisprudenziali, possono essere considerate circostanze esimenti non solo quelle previste esplicitamente dai codici o da norme di legge, ma anche circostanze ritenute tali in base ad orientamenti dei giudici, le cosiddette esimenti atipiche. Si tratta di quei casi in cui i giudici potrebbero considerare giustificato un determinato comportamento, altrimenti vietato, ad esempio lesioni in ambito di gare sportive, anche se l’esimente non è espressamente prevista da norme di legge.
Esimenti giuridiche e condominio: un tema di attualità
Potremmo quindi approfondire il tema in molteplici direzioni.
Anche perché le esimenti sono in genere espressione di principi generali dell’ordinamento, che almeno in parte risalgono alle basi storiche, di diritto romano, del nostro ordinamento. Si pensi, ad esempio, all’art. 1256 codice civile, che riconduce al brocardo “ad impossibilia nemo tenetur”.
E, quindi, quanto meno dai tempi degli antichi romani queste fattispecie hanno ovviamente avuto il tempo di arricchirsi di studi, analisi e applicazioni pratiche attraverso i secoli, in modo tale da consentire la formazione di uno sterminato materiale sulle medesime.
Tra gli innumerevoli ambiti, cui si applicano, noi intendiamo però approfondirne uno in particolare, che in questi ultimi tempi potrebbe conoscere un rinnovato interesse, quello condominiale.
Vediamo perché.
Come noto la materia condominiale sta conoscendo un rinnovato interesse in relazione alla normativa sul cosiddetto bonus 110 per cento.
Quella serie di provvedimenti normativi, approvati dall’esecutivo, per consentire vantaggi fiscali a chi fa eseguire interventi di ristrutturazione immobiliare, come quelli finalizzati all’efficientamento energetico degli immobili.
Parte di questi interventi riguarderanno, quindi, gli edifici condominiali.
Tutto positivo, dunque, quanto concesso dal governo?
Non proprio.
Infatti occorre considerare che, in un condominio, convivono appunto diversi soggetti, ognuno con le proprie vicissitudini, i proprio impegni, e via dicendo.
Pertanto, qualora tali interventi di ristrutturazione vengano realizzati solo dall’esterno, non sorgono particolari problemi.
Ma se uno degli interventi approvati comportasse accesso nelle singole proprietà?
Ecco che allora potrebbero sorgere dei problemi, per tutti coloro che, ad esempio, non potessero garantire l’accesso per i più diversi motivi.
Che obblighi avrebbero?
Rispondiamo nel paragrafo che segue.
Obblighi condominiali ed esimenti
Gli obblighi, di cui è destinatario il singolo condomino, possono derivare direttamente da norme di legge, come ad esempio nel caso dell’installazione di termocontabilizzatori e termoregolatori individuali.
Ma possono derivare da delibere condominiali, come appunto nel caso di approvazione di determinati interventi.
In entrambi i casi, possono esonerare dal loro rispetto proprio alcune esimenti, di cui parlavo sopra.
Le esimenti sono previste innanzi tutti nei confronti di obblighi di legge.
Pertanto, a maggior ragione, valgono nei confronti di obblighi che derivano da una fonte giuridica subordinata, quale potrebbe appunto essere una delibera condominiale.
Come dicevo, infatti, i singoli condomini possono trovarsi in situazioni molto diverse.
Pensiamo ad alcuni casi.
Potrebbe esservi chi, per problemi di salute, debba assentarsi gran parte del tempo, ad esempio per trattamenti medici fuori casa, magari anche fuori sede, come chi debba andare in altre regioni o comunque lontano dalla propria abitazione.
Oppure chi, per motivi di lavoro ed obblighi contrattuali, pur se residente, debba restare fuori sede per periodi più o meno prolungati di tempo.
Ma consideriamo anche il caso di chi, ad esempio, abbia concesso in comodato d’uso o in locazione parte del proprio immobile ad altro soggetto, che si trovi fuori sede.
Magari all’estero e non rintracciabile o impossibilitato a fare ritorno, almeno in tempi ragionevoli.
Tutti costoro possono avvalersi di determinate esimenti, e se sì, quali?
Esimenti giuridiche ed obblighi legali: applicazioni
Vi sono diverse esimenti dagli obblighi condominiali, e tutti i casi sopra esaminati riconducono proprio a queste ultime.
Anche nei confronti di quelli che sarebbero eventuali obblighi di consentire accesso al proprio immobile a terzi, per consentire di effettuare determinati interventi.
Le principali esimenti applicabili sono tre: impossibilità, adempimento di un dovere, esercizio di un diritto.
Impossibilità
Come dicevo, il riferimento all’impossibilità risale addirittura agli antichi romani, tramite il famoso brocardo “ad impossibilia nemo tenetur”.
Ritroviamo questo principio nell’art. 1256 del codice civile, che parla di estinzione dell’obbligazione per impossibilità sopravvenuta.
Il riferimento è all’obbligazione, quindi ai rapporti tra privati.
E qui già potremmo trovare in tale disposizione una prima base di applicazione del principio anche in ambito condominiale, perché obbligazione è un obbligo tra privati, anche se la questione se un rapporto di diritti e doveri nell’ambito condominiale possa considerarsi obbligazione in senso tecnico, anche in riferimento ad obblighi non pecuniari, non trova unanime consenso nella dottrina. C’è infatti chi preferisce considerarli obblighi giuridici in senso più generale.
Ma, a prescindere da tale aspetto, è pacifico che l’esimente in questione, possa in generale valere per ogni obbligo giuridico, dal momento che è espressione di un principio generale, quindi non solo nelle obbligazioni tra privati.
Pertanto, anche in via di analogia legis, l’impossibilità si potrà applicare come esimente da ogni obbligo giuridico.
Ne consegue, ad esempio, che se una persona, per motivi professionali, di lavoro, o altri motivi, ha impegni contrattuali che non gli consentono di restare in loco, evidentemente si deve considerare impossibilitato, perché deve comunque adempiere ad obblighi contrattuali, peraltro probabilmente stipulati precedentemente rispetto alla delibera assembleare.
Ma in questo caso, infatti, interviene anche un’altra esimente.
Esercizio di un diritto ed adempimento di un dovere
Sono due esimenti, espressamente indicate dall’art. 4 della legge 689/1981.
Legge che si occupa di illeciti amministrativi, ed infatti sono indicati per escludere la responsabilità da illecito amministrativo, qualora tali esimenti siano presenti nel caso specifico.
Ma ancora una volta, come espressione di principi generali, valgono in più ambiti.
Peraltro nella materia in questione, potrebbero riguardare anche l’aspetto di chi poi non consenta di accedere al proprio domicilio per far eseguire determinati controlli. Fattispecie che potrebbe costituire, quella del mancato controllo post intervento di ristrutturazione, anche illecito amministrativo, quindi principi che troverebbero applicazione diretta.
Sopra abbiamo fatto l’esempio di chi impegnato contrattualmente fuori sede.
Ed abbiamo detto che potrebbe giovarsi dell’esimente dell’impossibilità, di cui all’art. 1256 del c civile.
Ma potrebbe anche giovarsi dell’adempimento di un dovere.
Infatti si troverebbe ad adempiere degli obblighi contrattuali, che ne comportano ad esempio l’assenza anche per un più o meno prolungato periodo di tempo, e quindi ecco che si rientra nell’adempimento di doveri, di cui all’art. 4 della legge 689/1981.
Ma sopra abbiamo considerato un altro esempio, cui potrebbe applicarsi questo principio.
Potrebbe infatti capitare che una parte dell’immobile sia concesso in uso esclusivo ad altra persona, ad esempio in locazione o in comodato d’uso.
Ne consegue che sussistono quindi rapporti giuridici tra il concedente ed il conduttore o comodatario.
Tra questi anche l’obbligo ovviamente di rispettare l’esclusività d’uso di tali locali, non accedendo ai medesimi, e neppure consentendo l’accesso di terzi.
Peraltro solitamente in questi casi il titolare del diritto chiude a chiave tali locali.
Ne consegue che il condomino è tenuto al rispetto di determinati obblighi verso il conduttore/comodatario e, quindi, ancora una volta risulta applicabile il principio dell’adempimento di un dovere.
Esimenti giuridiche ed obblighi legali: esercizio di una facoltà legittima
Altre situazioni esimenti possono ricondurre al concetto di esercizio di un diritto.
Ad esempio in materia di tutela della salute.
Peraltro abbiamo visto nel periodo del cosiddetto lockdown come il diritto alla salute sia considerato prevalente, anche rispetto ad altri fondamentali diritti, come quello della libertà, visto che è stata disposta una sorta di arresti domiciliari.
A maggior ragione, prevale nei confronti di diritti o doveri sicuramente meno rilevanti, come quelli che possono riguardare l’efficientamento energetico di un edificio.
Ecco, quindi, che possono verificarsi diversi casi.
Come il dover assentarsi per trattamenti sanitari, o l’essere ricoverato. E quindi non poter garantire la presenza di taluno, per consentire accesso alla singola abitazione.
Ma potrebbero verificarsi altri casi ancora.
Ad esempio vi potrebbero essere indicazioni mediche di non far accedere estranei in casa.
Come in tutti quei casi in cui chi vi risiede venga colpito da attacchi di ansia/panico, che si sviluppano appunto quando entri in casa qualcuno che non rientra nella sfera delle persone solitamente frequentate.
In questi casi, l’esigenza di tutelare la salute prevale su altri interessi, pur giuridicamente rilevanti, e vale quindi come esimente, riconducibile sicuramente all’esercizio di una facoltà legittima.
Conclusioni:
Parlando di esimenti giuridiche ed obblighi legali, abbiamo visto come le fattispecie esimenti costituiscano categorie giuridiche, la cui origine risale a tempi antichi.
Valgono in tutti i rami dell’ordinamento giuridico e noi abbiamo approfondito alcune loro particolari applicazioni in un ambito, caratterizzato da alcune novità, a seguito dei provvedimenti governativi, quello condominiale.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT”
