In diversi articoli con il Team di ProiezionidiBorsa abbiamo parlato del condominio. Abbiamo visto come e quando è necessario costituire un condominio ed avere un amministratore e affrontato diverse tematiche relative allo stesso.
Ci siamo più volte concentrati sui poteri dell’assemblea condominiale, che è l’organo sovrano. Sono dunque i condomini a decidere con le loro delibere assembleari il da farsi. Delibere che poi l’amministratore ha il potere e dovere di mettere in esecuzione.
L’amministratore del condominio è una figura importante, il cui operato è regolato da alcune norme di legge imperative.
Ma dove finiscono i poteri dell’amministratore?
Potremmo rispondere a questa domanda dicendo dove finiscono le parti e i servizi comuni dell’edificio.
Quindi una eventuale lite tra il condomino del primo piano che regolarmente fa gocciolare panni e la proprietaria del giardino sottostante, non sarà di competenza condominiale.
L’amministratore, abbiamo detto più volte è chiamato a gestire le parti comuni. Generalmente i suoi poteri sono subordinati ad una preventiva delibera assembleare.
Ci sono però casi in cui l’amministratore ha un potere decisionale che esula dal consenso preventivo dei condomini, dunque, da una preventiva delibera assembleare.
Ecco allora quando l’amministratore può agire senza il consenso preventivo dei condomini
Uno dei settori in cui maggiormente entrano in gioco i poteri dell’amministratore è sicuramente quello dei lavori relativi allo stabile e dunque alle parti comuni.
Quando si tratta di lavori di ordinaria manutenzione ovvio che c’è tempo per deliberare e poi procedere alla esecuzione.
Lo stesso potremmo dire dei lavori di straordinaria manutenzione.
Ma ci sono ipotesi in cui i lavori presentano il carattere dell’urgenza e dunque vanno eseguiti quanto prima!
Andiamo a vedere allora quando l’amministratore può agire senza il consenso preventivo dei condomini.
I lavori urgenti in condominio
È proprio questo il caso più comune in cui l’amministratore può agire senza il preventivo consenso dei condomini e dunque l’autorizzazione assembleare.
Questo potere gli è riconosciuto dall’art. 1135 comma 2 c.c. Questo articolo infatti sancisce che, l’amministratore non può ordinare lavori di straordinaria manutenzione salvo che questi rivestano il carattere dell’urgenza. In questo caso riferirà nella prima assemblea successiva alla esecuzione dei lavori.
È inequivocabile infatti che, determinati lavori richiedano prontezza ed immediatezza nella loro esecuzione. Trattasi dunque di lavori che non possono essere assolutamente differiti.
Pensiamo ad esempio all’ipotesi che durante un temporale, subisca danni il tetto di uno stabile.
L’amministratore dovrà intervenire subito ed evitare che il danno già cagionato all’immobile da una forza maggiore, ne causi altri.
Altro esempio potrebbe essere quello del cornicione che rischia di cadere sul parcheggio del condominio. Si potrebbe in tal caso correre il rischio che arrechi danni non solo alle auto ma anche ai soggetti che vi passano a piedi.
Ebbene, quando i lavori da eseguire rivestono il carattere dell’urgenza pieni poteri sono attribuiti all’amministratore.
Questi, quindi, procede a quanto necessario per la loro esecuzione, riferendo poi ai condomini di quanto fatto, nella successiva assemblea.
