Ecco perché, se dai in affitto un immobile, devi assolutamente inserire questa clausola.
In tempi di crisi economica, un immobile da affittare è una risorsa importante che può divenire una buona componente del proprio reddito mensile. Ma il rischio di morosità nei pagamenti è alto. E c’è anche la paura di non poter sfrattare l’inquilino inadempiente per lungo tempo. Come si fa per stipulare un contratto di affitto blindato? Ecco una soluzione che sta tornando in auge. Si tratta della clausola risolutiva, espressa. Ecco che cos’è e come funziona, coi suggerimenti degli esperti di Diritto e Fisco di ProiezionidiBorsa.
La mossa della clausola risolutiva
In un contratto di locazione, la clausola risolutiva, espressa, può essere cruciale per un proprietario che si ritrova l’immobile indebitamente occupato. Notai e commercialisti si stanno ricordando della sentenza n. 9118 emessa dal Tribunale di Milano il 13 luglio 216. Essa dichiarava valida la risoluzione ipso iure di un contratto di affitto che la conteneva. In quel caso conduttore non era soltanto inadempiente su alcuni canoni da pagare, ma non aveva neanche eseguito i lavori di ristrutturazione promessi. Il locatore aveva concesso un proprio locale in affitto a un canone ridotto, da pagarsi in rate anticipate. Prevedendo però nel contratto l’obbligo, a carico dell’inquilino, di eseguire dei lavori di ristrutturazione entro tre mesi. Il contratto stabiliva con clausola, espressa, la risoluzione del contratto. Cioè sia nel caso di inadempienza dei lavori, sia nel caso di mancato pagamento del canone.
La risoluzione però non è automatica
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dai contrenti con apposita pattuizione, non si verifica però automaticamente. Anche in conseguenza di un inadempimento di una determinata obbligazione. Bisogna che il contraente direttamente interessato da tale pattuizione comunichi all’altro, inadempiente, che intende avvalersi proprio di tale clausola. In questo caso, il giudice deve accertare solo se nel contratto ci sia effettivamente questa espressa questa clausola risolutiva. Se c’è, verifica l’inadempimento previsto nella clausola. E se il creditore ha comunicato per iscritto, magari anche due volte, al debitore di volersi avvalere espressamente di questa clausola. Questa dichiarazione attiva il diritto potestativo di provocare la risoluzione del rapporto, come prevede la sentenza della Corte di Cassazione n. 7178/2002.
Ecco perché, se dai in affitto un immobile, devi assolutamente inserire questa clausola
Nella stipula iniziale del contratto di affitto ci deve essere la esplicita e specifica menzione di una o più obbligazioni. Che, se non sono rispettate, danno luogo all’effetto risolutivo ipso iure, vale a dire seduta stante. In caso di inadempimento sul pagamento dei canoni a carico dell’inquilino, il proprietario dell’immobile deve comunicare di volersi avvalere della clausola di rescissione immediata.
Facendo riferimento al contratto e a questa specifica inadempienza. Si deve anche prevedere un avvertimento in caso di persistenza dell’inadempimento. La clausola era stata inserita alla stipula del contratto? Se sì, ed era prevista una doppia sottoscrizione dell’inquilino per ribadire la volontà di rispettarla (altrimenti il Tribunale potrebbe dichiararne la nullità), si sta tranquilli. Se l’inquilino rimane inadempiente, la risoluzione ipso iure del contratto di locazione può subito operare.
Cosa succede in Tribunale
Ecco perché, se dai in affitto un immobile, devi assolutamente inserire questa clausola. La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva, espressa, può essere molto utile da richiamare. Per esempio, anche nell’atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in altri atti giudiziari. Il Tribunale, invece di dare l’ennesima proroga al conduttore che si presentasse per dilungare le cose, lo condanna subito al pagamento dei canoni scaduti. E anche ad una indennità per occupazione senza titolo. Infine, se sono previsti dei lavori e non sono stati eseguiti, pure al risarcimento del danno per un importo pari al costo di tali lavori.
