Ci siamo già occupati in diverse occasioni dei cosiddetti bonus fiscali, previsti in materia edilizia.
Come noto, si tratta di crediti fiscali, finalizzati ad eliminare o quanto meno contenere i costi di lavori edilizi. E finalizzati ad efficientamento energetico o con finalità antisismiche.
Questa materia ha presentato nel corso del tempo una pluralità di problematiche applicative. Sia a fronte delle modifiche apportate a più riprese alla normativa in materia, sia a fronte di questioni interpretative, non sempre così chiare in base alla disposizioni vigenti.
Oggi ci occupiamo di una problematica particolare.
Che rapporto esiste tra diritto di proprietà, condominio e bonus fiscali?
In particolare, sappiamo che per acquisire i bonus, ad esempio in materia di efficientamento energetico, sono previste asseverazioni da parte dei tecnici abilitati e una serie di interventi. Se tutte o parte di queste operazioni coinvolgono proprietà private, il singolo condomino ha un obbligo di consentire accesso alla propria abitazione, o di far effettuare i lavori?
Un siffatto quesito dipende dalla circostanza che, in base alla normativa in materia, alcune verifiche tecniche riguardano anche le singole unità abitative.
Si pensi al cosiddetto certificato energetico, che deve riguardare l’intero condominio.
Ma non solo.
Per ottenere il bonus, potrebbe essere necessario intervenire anche su componenti private. Esse sono, ad esempio, serramenti ed infissi oggetto di proprietà privata, se il fine è quello dell’efficientamento energetico.
Ebbene, veniamo subito alla risposta che ci interessa. Alcun obbligo sussiste in tal senso. Per essere ancora più chiari: il singolo condomino non ha alcun obbligo di consentire accessi nel suo immobile. E neanche di far eseguire interventi sulla sua proprietà, collegati a finalità relative ai bonus fiscali.
Diritto di proprietà, condominio e bonus fiscali. Le motivazioni che escludono un diritto di accesso e di intervento nella singola proprietà privata
Intanto, occorre dire che le norme che prevedono che sia necessaria una serie di verifiche tecniche e di asseverazioni, comprensive di quanto oggetto di proprietà privata, o comunque di altro diritto del singolo condomino, come l’uso, l’usufrutto, o a qualsiasi altro titolo, non stabiliscono alcun obbligo del singolo condomino di consentire accesso nelle singole unità immobiliari, per finalità connesse all’ottenimento del bonus.
Il significato di tali norme è diverso.
Si limitano a dire che per ottenere un determinato bonus potrebbero, secondo il tipo di bonus, essere necessarie determinate verifiche tecniche. E da lì conseguenti asseverazioni riguardanti anche le componenti dell’edificio in proprietà privata.
Ma questo senza obbligare il singolo condomino a consentirne interventi, ispezioni, né a consentire l’accesso di soggetti terzi per il loro adempimento.
Anzi, non solo non sussiste un siffatto obbligo, ma esiste esattamente il diritto opposto. Quello di poter escludere soggetti terzi dalla proprietà privata, e la violazione di tale diritto è penalmente sanzionata. Ad esempio in riferimento alle norme in materia di violazione di domicilio e di violenza privata. Sono due fattispecie penalmente rilevanti, che potrebbero trovare applicazione in questo caso, qualora ci si volesse immettere nel domicilio di taluno, senza il suo consenso.
Eventuali servitù di passaggio
E se nel regolamento condominiale sono inserite anche servitù di passaggio?
In questo caso, occorre rilevare che una servitù di passaggio costituirebbe un obbligo, a carico del singolo immobile, di consentire un passaggio solo in relazione alla necessità di ispezionare o intervenire su elementi condominiali, per accedere ai quali sia necessario il transito nel singolo immobile.
Nulla, quindi, che invece riguardi ispezioni o verifiche tecniche relative alla proprietà privata.
Tanto meno, poi, se l’ipotesi è quella, ancora più invasiva, di interventi nella proprietà privata, che talora, come detto, potrebbero rivelarsi indispensabili per raggiungere il miglioramento di almeno due classi energetiche, ad esempio.
E i provvedimenti che talora vengono presi dai giudici?
L’obbligo di consentire l’accesso nella proprietà privata potrebbe essere invocato dal condominio, e conseguentemente riconosciuto a livello giudiziario, in una controversia legale, solo in riferimento alla necessità di intervenire per evitare danni o rischi alla struttura.
Ad esempio per effettuare opere o interventi, in assenza dei quali si rischi, ad esempio, un dissesto.
Anche in materia di sisma bonus, questo accesso e questi interventi non sarebbero quindi concessi, solo in considerazione di un generico miglioramento delle condizioni sismiche.
Sarebbe necessaria la presenza attuale di danni o rischi di danni, su cui provvedere.
Nulla che riguardi, quindi, le finalità per cui gli interventi o le ispezioni e conseguenti asseverazioni verrebbero richieste.
Un possibile consiglio, anzi due suggerimenti
È del tutto evidente che la materia dei bonus fiscali comporta la possibilità di divergenze e financo contrapposizioni tra singoli condomini e restante parte del condominio.
Ma si possono considerare due ipotesi, per un miglior quieto vivere, se così vogliamo denominarlo.
Intanto, se non si desidera che estranei accedano alla proprietà, per le pratiche sopra considerate, ci si potrebbe certo giuridicamente opporre, per tutti i motivi esaminati, ma esiste anche un’alternativa.
Quella di far espletare da un tecnico di fiducia, direttamente incaricato da parte del condomino, le necessarie formalità e mettere poi a sua disposizione i conseguenti risultati.
Si eviterebbe l’accesso di soggetti terzi ed al tempo stesso non ci si contrapporrebbe con le esigenze condominiali, relative ai bonus fiscali.
Un secondo consiglio riguarda, invece, il lato economico
Ebbene, non per tutti, ma per buona parte degli interventi, collegati ai bonus fiscali, si rientra nell’ipotesi prevista dall’art. 1121 del codice civile.
Si ha quindi il diritto di essere esentati dalle spese, diritto che non dipende dal riconoscimento da parte dell’assemblea o dell’amministratore.
È possibile quindi scrivere direttamente all’amministratore, dichiarando di considerarsi esenti da ogni spesa, collegata ad eventuali interventi connessi ai bonus, e con l’avvertenza che se eventuali spese di questo tipo verranno messe anche a proprio carico, pro quota, si richiederà il riconteggio.
Per concludere su diritto di proprietà, condominio e bonus fiscali, in una tale situazione, se poi non si riconoscesse questo proprio diritto, si potrebbe anche impugnare giudiziariamente il provvedimento condominiale che ponga a proprio carico siffatte spese.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
