Può sembrare strano, ma non è così raro che gli amministratori di condominio non siano aggiornati sul punto. Cosa rispondere all’amministratore che sbaglia le maggioranze per il Superbonus nell’assemblea di condominio?
Si può rispondere che per il Superbonus le maggioranze del codice civile subiscono una riduzione per favorire chi voglia approvare quei lavori.
Tutte le circolari esplicative dell’Agenzia delle Entrate sono in questo senso. C’è un evidente interesse a far sì che il Superbonus si diffonda. Per questo si applicano la favorevoli maggioranze qui spiegate.
Se si applicasse semplicemente il codice civile le maggioranze sarebbero quelle previste per le innovazioni.
La maggioranza per le innovazioni
In particolare il codice civile disciplina le innovazioni all’art. 1120. Infatti la Corte di Cassazione definisce innovazione qualunque intervento che alteri definitivamente l’entità materiale del bene trasformandolo. Lo afferma la sentenza 8435 del 2020. Sicuramente i lavori compresi nel Superbonus integrano innovazione perché mutano radicalmente le caratteristiche dell’immobile in termini di risparmio energetico.
Cosa rispondere all’amministratore che sbaglia le maggioranze per il Superbonus
L’art. 1120 cod.civ. prescrive per le innovazioni le maggioranze di cui all’art. 1136 cod.civ. Quindi servirebbero la maggioranza dei voti degli intervenuti tali da rappresentare almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
La norma speciale della legge 10
Tuttavia esiste una norma specifica in tema di interventi sugli edifici e sugli impianti per il contenimento dei consumi energetici. Si tratta della legge 10 del 1991 che disciplina gli interventi suddetti quando siano accompagnati da un attestato di certificazione energetica redatto da un tecnico abilitato.
Invece gli interventi di cui all’art. 1120 cod.civ. non sono necessariamente accompagnati dalla certificazione di un tecnico. Si può allora concludere che gli stessi identici interventi di contenimento energetico possono rientrare nell’art. 1120 cod. civ. o nella Legge 10 a seconda di questa caratteristica. A seconda cioè che siano o non siano accompagnati da una relazione tecnica. Nel caso del Superbonus la certificazione del tecnico è obbligatoria per legge. Occorre infatti l’APE dell’edifico sia prima che dopo i lavori. Serve anche la relazione del tecnico che attesti il superamento di due classi energetiche.
Quindi i lavori di cui al Superbonus si approvano con le maggioranze facilitate previste dall’art. 26 della Legge 10 del 1991.
Bisogna rispondere all’amministratore che sono sufficienti i voti della maggioranza degli intervenuti tali da rappresentare almeno un terzo dell’edificio.
