A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT”
In questo articolo non mi occupo degli aspetti finanziari legati all’ opportunità di vendere o di acquistare un immobile, ma di alcuni consigli legali, che soprattutto nell’ ottica del venditore è opportuno seguire.
Come molti sapranno, una compravendita si distingue in due fasi essenziali: preliminare di compravendita, e rogito notarile.
Con il preliminare, o cosiddetto compromesso, le parti concordano le condizioni e le tempistiche dell’operazione.
Non mi soffermo qui su tutti i possibili aspetti, che si potrebbero esaminare, ma su due in particolare.
Il rapporto tra compromesso e rogito, e poi l’art. 1490 del codice civile.
Come prima dicevo, dopo un certo tempo dal compromesso segue quindi il rogito, cioè l’atto notarile che trasferisce la proprietà dell’immobile.
Da questo punto di vista, è interessante notare come l’inserimento di alcune clausole nel compromesso sia quantomeno opportuno, anche in considerazione di talune prassi che possono insorgere.
Mi riferisco, intanto, alla prassi, purtroppo sempre più frequente, di una certa velocità e di un certo pressapochismo di molti professionisti, che talora non tengono nella dovuta considerazione i contenuti che dovrebbero invece essere previsti nel rogito notarile.
Quindi capita che, fosse anche solo per svista o dimenticanza di una segretaria dello studio notarile, ci si dimentichi di una clausola, o che sulla stessa materia si preveda una regolamentazione diversa rispetto a quanto convenuto dalle parti con il preliminare.
Peggio ancora, poi, quando ci si dimentica di inserire nel rogito un immobile, che invece fa parte di un complesso di vendita immobiliare.
Altra brutta abitudine è quella per cui, per fretta, invece di leggere di fronte alle parti l’intero contenuto dell’atto, in modo che queste si accorgano di eventuali sviste, invece si riassuma il tutto e le parti, comunque, anche se l’atto viene letto per esteso, nella fretta capita che possano non accorgersi di tali sviste o errori.
Si va sempre troppo di fretta e se altri commettono errori, spesso chi ne paga le incolpevoli conseguenze siamo noi.
Perché una volta che il rogito è stato siglato (e poi magari anche trascritto nei pubblici registri), essendo un atto pubblico fa fede sino a querela di falso.
Il che, tradotto dai termini giuridici ad un linguaggio comprensibile a tutti, significa che se la parte interessata non riesce a dimostrare che si tratti di un falso, cioè di dichiarazioni false, si deve tenere il contenuto ed i relativi effetti.
Come ovviare a tutto questo?
Un modo è appunto quello di andare a vedere cosa le parti avevano convenuto nel preliminare.
Peccato, però, che nel contrasto tra quanto previsto nel rogito e nell’atto preliminare, la giurisprudenza, con orientamento consolidato, solitamente ritenga prevalente quanto espresso nel rogito.
Proprio per evitare un tale problema, il mio consiglio è quello di inserire nel preliminare la formulazione di apposita clausola, che personalmente ho elaborato come segue:
Rapporto tra il presente atto preliminare di compravendita ed il rogito notarile
Nel caso in cui il rogito notarile, relativo al contratto definitivo di compravendita, non provveda a regolamentare quanto espressamente regolato dal presente atto preliminare relativamente a singoli punti, o lo regolamenti diversamente, si applicherà in via esclusiva la regolamentazione prevista dal presente atto e, in caso di contrastante regolamentazione da parte del rogito, si considererà nulla, priva di qualsivoglia efficacia giuridica, conseguentemente, quella prevista dal rogito.
In tal modo, dal momento che definire la prevalenza di un atto sull’altro riconduce pur sempre all’interpretazione della volontà delle parti, sono queste ultime che definiscono cosa debba prevalere come loro volontà consensuale, ed in caso di contrastanti prescrizioni contrattuali, prevarrà quanto nel compromesso definito.
Ma veniamo ad una seconda questione.
L’articolo 1490 del codice civile prevede una garanzia, a favore dell’acquirente, per il caso di vizi della cosa che la rendano inutilizzabile, oppure ne diminuiscano significativamente il valore.
Purtroppo, con il proliferare dei traffici commerciali, e soprattutto con l’avvicendarsi della faccende familiari, capita che uno si debba occupare di immobili di cui sa poco o nulla.
Faccio un esempio: un parente ha dovuto lasciare la propria abitazione per anzianità o altri problemi e quindi decide di venderla.
Non potendo occuparsene personalmente, conferisce una procura a vendere ad un parente, una nipote, un cugino, ecc.
Ma questo parente nonha mai vissuto in quella casa, non la conosce.
Quindi, come potrebbe conoscere eventuali vizi, magari non visibili ad occhio nudo, relativi ad esempio alla struttura?
E talora questi vizi non sono conosciuti neppure dal proprietario.
Ecco, qundi, che è forse giusto rispondere di vizi che si sono volontariamente occultati, ma non di quelli che non si conoscono.
Invece l’art. 1490 del codice civile prevede unagaranzia, a favore dell’acquirente, che può arrivare sino all’annullamento giudiziale del contratto, in entrambi i casi, sia per vizi conosciuti che no.
Proprio per evitare tali situazioni, lo stesso art. 1490 prevede, tuttavia, la possibilità che il contratto escluda o limiti tale responsabilità.
In tal caso, per legge si risponde solo dei vizi dolosamente occultati.
Ecco, quindi, che può essere opportuno inserire una semplice clausola di questo tipo nel preliminare di compravendita:
GARANZIE
Non si applica l’articolo 1490 comma 1 del codice civile.
I problemi che possonosorgere in ambito legale sono ovviamente innumerevoli, ma già questi due semplici accorgimenti metteranno il venditore al riparo da gran parte di spiacevoli ed incolpevoli sorprese.
Peraltro il mio primo consiglio mette al riparo anche l’acquirente da spiacevoli sviste, dimenticanze ed errori, sempre in agguato.
