Siamo ancora in una situazione di parziale superamento del lockdown.
Caratterizzato, quindi, da misure di sicurezza non ancora completamente annullate.
In tal senso, quali misure permangono per le assemblee di condominio?
E quali risvolti, quali conseguenze possono derivarne su delibere e decisioni da assumere?
Delle problematiche condominiali ho già trattato in alcuni miei precedenti articoli.
Due temi strettamente correlati, quindi.
Condominio e misure di sicurezza: quali risvolti?
Ad oggi, analizziamo quali sono le principali misure da covid 19, che permangono, in materia di assemblee condominiali.
Durante la precedente fase, di lockdown, le assemblee condominiali potevano tenersi solo con strumenti telematici, come le teleconferenze.
Oggi, invece, le assemblee si possono tenere di persona, ma con determinate avvertenze.
Le più rilevanti riguardano l’osservanza di almeno 1 metro di distanza tra due condomini, uso della mascherina, gel igienizzante, uscita ed entrate diverse nel luogo di riunione.
Sono stati anche fatti alcuni calcoli, per verificare quanti metri quadri bisognerebbe garantire ad ogni singolo partecipante, e si è arrivati a calcolare che ogni partecipante avrebbe diritto a 4/5 metri quadri.
Le conseguenze
La pratica possibilità, quindi, di tenere riunioni dal vivo è decisamente remota, perché necessiterebbe di spazi decisamente più ampi di quelli tradizionalmente utilizzati prima del covid 19.
Immaginiamo un condominio su due scale, con 20 condomini per scala.
Arriviamo a uno spazio globale di almeno 80/100 metri quadri.
Anche solo tale fattore limita molto la pratica possibilità di tenere assemblee nel rispetto dei parametri di sicurezza.
Ma perché, quindi, alcuni amministratori cercano comunque di indire le riunioni?
Una preoccupazione che in questo periodo ha riguardato diversi amministratori è la seguente: in assenza di assemblea e di conseguente approvazione dei bilanci, anche preventivi, come è possibile garantire la regolare continuità dei servizi e delle forniture, a fronte di ditte fornitrici che reclamano il pagamento delle proprie fatture?
Di qui talune scelte di amministratori, che cercano in questa fase di indire comunque le riunioni, magari forzando un po’ l’interpretazione delle misure di sicurezza.
Ad esempio, in un caso recentemente verificatosi, si vorrebbe indire l’assemblea in un terrazzino della portineria, che certo non consentirebbe il distanziamento di almeno un metro, se partecipassero tutti i condomini.
Il ragionamento dell’amministratore in questo caso è stato il seguente: di solito il numero di partecipanti non supera i 4/5, con relative deleghe degli altri.
D’accordo, in tal senso il distanziamento potrebbe anche essere osservato.
Ma non si può escludere a priori la partecipazione di un maggior numero di partecipanti.
Pertanto, le misure di sicurezza devono tener conto non del numero di possibili partecipanti, statisticamente ritenuto probabile, ma del numero degli aventi diritto.
Condominio e misure di sicurezza. Quali conseguenze sulla validità delle assemblee?
Il tenere comunque un’assemblea senza rispetto delle misure di sicurezza, potrebbe avere diverse conseguenze.
Sul piano del diritto amministrativo, potrebbero essere applicate le sanzioni relative ai divieti in materia di covid 19.
Sul piano civilistico, potrebbe insorgere anche una responsabilità, nel caso in cui l’amministratore non faccia rispettare le misure, a titolo di risarcimento danni.
Ma anche penale.
Infatti, se poi a seguito della riunione qualcuno si infettasse, non si potrebbero a priori escludere conseguenze anche in materia di eventi dannosi, provocati da colpa o imprudenza dell’amministratore.
Ma esiste anche un ulteriore tipo di conseguenze, che potrebbero derivare dall’inosservanza di determinate precauzioni.
Le conseguenze su eventuali delibere
Dall’inosservanza delle misure di sicurezza potrebbe conseguire anche un vizio di legittimità di eventuali delibere, assunte nella relativa assemblea.
Questa, infatti, potrebbe essere considerata una violazione del diritto del singolo condomino a partecipare, direttamente o tramite persona delegata, in sicurezza.
La mancata osservanza delle misure implicherebbe, in altri termini, la illegittimità della convocazione dell’assemblea che, quindi, violerebbe il diritto del condomino alla sicurezza.
Quali atti successivi e consequenziali ne verrebbero coinvolte anche le eventuali delibere che, parimenti, sarebbero illegittime perché assunte nell’ambito di una assemblea che non si poteva tenere.
E per garantire regolari servizi e forniture?
La preoccupazione per garantire regolari pagamenti ai fornitori, al fine di garantire forniture altrettanto regolari al condominio, potrebbe essere risolta, come da prassi intervenuta in alcuni condomìni.
In questi casi, alcuni amministratori hanno inviato ai condomini una lettera, in cui spiegavano quanto segue. A fronte delle misure di sicurezza, si riteneva non possibile convocare le assemblee condominiali.
Tuttavia, i fornitori continuavano a richiedere i pagamenti e, quindi, per garantire regolari forniture, si domandava comunque la corresponsione dei cosiddetti fondi ordinaria, cioè relativi alla gestione ordinaria, per consentire la continuità della regolare gestione.
Potrebbe essere una valida opzione. Sempre meglio, ad esempio, che rischiare conseguenze legali, anche rilevanti, che possono derivare dal tenere riunioni senza garanzia che le misure di sicurezza siano rispettate.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT”
