Condominio, come revocare l’amministratore.
La revoca dell’amministratore è sempre una pagina buia per un condominio, significa che ci sono aspettative deluse, truffe o promesse non mantenute. Il Codice Civile all’art.1129 comma 10, prevede che l’incarico abbia durata un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Ciò se non intervengono le dimissioni del professionista o la revoca del mandato da parte dell’assemblea. È appunto di questo caso che tratteremo oggi.
Se serpeggia il malcontento, è possibile sfiduciare l’amministratore, in occasione della scadenza. Ma si può procedere anche prima. Si può farlo in qualsiasi momento. Vediamo oggi, con gli esperti di Diritto di ProiezionidiBorsa, quali sono le procedure previste per poter cambiare amministratore condominiale.
Prima dell’assemblea, una riunione informale
Prima di convocare l’assemblea, i condomini scontenti si devono riunire informalmente per confermare questa intenzione. E per verificare se esistano i requisiti necessari per attuarla. L’articolo 1136 del Codice Civile, infatti, prevede che il numero dei voti validi per approvare la revoca dell’amministratore deve rappresentare veramente la maggioranza. Si intende la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore e dell’edificio (500 millesimi). Servirà, insomma, una doppia maggioranza, per teste e per millesimi.
Alla riunione informale è bene arrivare con vari preventivi, richiesti ad altri professionisti abilitati che si candidano ad amministrare. In tal modo si potrà poter scegliere quello più idoneo. O individuarne un paio dei migliori sul territorio, rispetto alle esigenze amministrative e di costo del condominio.
Condominio, come revocare l’amministratore
Perché sia convocata l’assemblea, occorre che i condomini corrispondenti almeno a 1/6 del valore dell’edificio, inviino una raccomandata con avviso di ricevimento all’amministratore in carica. Esse deve contenere la richiesta formale di convocazione di assemblea straordinaria. Tra gli argomenti che si intendono portare in assemblea, si deve specificare nella lettera, ci sarà innanzitutto la revoca o riconferma dell’attuale amministratore. E, eventualmente, la sua immediata sostituzione. Senza questa raccomandata, prevista dall’art.66 del Codice Civile, l’amministratore non è tenuto a convocare l’assemblea. Anzi, il comma 1 dell’art. 66 prevede che al ricevimento della lettera, egli ha l’obbligo di convocare l’assemblea entro 10 giorni.
Se l’amministratore risulta inerte
Nel caso in cui l’amministratore in carica non provvede entro tale termine, l’assemblea può essere convocata direttamente dai condomini che hanno inviato la lettera. Se è d’accordo quasi tutto il condominio, come revocare l’amministratore è meno difficile di quanto si pensi. Ma se l’amministratore in carica sparisce, l’avviso deve essere inviato dai sottoscrittori della raccomandata a tutti gli altri condomini.
Anche i convocanti dovranno rispettare l’art 66 e indicare il giorno della prima e seconda convocazione, il luogo e l’orario. Oltre che gli argomenti che si dovranno trattare. Specificando, sempre nell’ordine del giorno, che si parlerà della revoca o riconferma dell’amministratore in carica. In questo caso, l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima a tutti gli altri proprietari a mezzo posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano. Attenzione a questo punto, perché molte assemblee vengono invalidate dai condomini dissenzienti. E talvolta anche dall’amministratore in carica, che si oppone ufficialmente. Tutte le convocazioni devono essere fatte in modo preciso e conforme.
Un’assemblea di fuoco
Condominio, come revocare l’amministratore. L’assemblea ‘di fuoco’, dove viene discussa la revoca o meno dell’amministratore, deve essere pure condotta in modo regolare. Pena il suo annullamento. Dunque, bisogna che vengano eletti un presidente e un segretario che stilerà il verbale.
Il presidente deve verificare il numero dei presenti, il numero dei millesimi validi (quorum costitutivi), la regolarità delle deleghe, prima di iniziare. In seconda convocazione bastano un terzo dei condomini che rappresentino il valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La questione della revoca dell’amministratore è la prima da affrontare e va votata. Segue subito la presentazione di uno o due professionisti e dei loro preventivi, che devono essere mostrati all’assemblea per iscritto. Una volta votato e nominato il nuovo amministratore, bisogna comunicargli la nomina con raccomandata con avviso di ricevimento. Solo con questa raccomandata in mano egli potrà contattare l’amministratore uscente, per procedere al passaggio di consegne dei documenti, dei registri e del conto corrente.
