Se un bene è finito all’asta significa che il proprietario era sommerso di debiti. Per non rispondere io di quei debiti mi domando come posso tutelarmi se compro casa all’asta.
Intanto, ricordate che la procedura di vendita all’asta nasce da un procedimento di esecuzione gestito dal Tribunale. Quindi in Tribunale troverete il fascicolo completo di tutta la vicenda, compresa l’indicazione delle eventuali ipoteche da cui l’immobile sia gravato.
La prima cosa da fare è rivolgersi ad un avvocato dandogli l’incarico di accedere al fascicolo del Tribunale per prendere visione di tutti i documenti. Così avrete il quadro completo ed aggiornato della situazione dell’immobile. Saprete se ci sono ipoteche iscritte, potrete leggere l’atto di pignoramento per verificare chi sia il creditore che abbia promosso il procedimento esecutivo contro il proprietario.
Potrete anche venire a sapere se su quell’immobile esiste un contratto di locazione registrato.
Come posso tutelarmi se compro casa all’asta
La presenza di contratti di locazione è particolarmente rilevante perché se l’immobile è occupato in modo legittimo voi non potrete usufruire e godere della vostra casa fin da subito. La locazione dovrebbe infatti essere rispettata fino alla scadenza del contratto. Se poi, dopo la scadenza, l’inquilino non lascia la casa, dovrete procedere con il procedimento di sfratto nei suoi confronti. Agire legalmente per ottenere la liberazione dell’immobile è infatti compito vostro, quale nuovo proprietario.
Un altro tipo di vincolo che potrebbe gravare sull’immobile è il fondo patrimoniale. Si tratta di un istituto con il quale un soggetto decide di assoggettare alcune sue proprietà ad un regime particolare. I beni sono destinati ad uno scopo ben preciso, che spesso è quello di soddisfare i bisogni della famiglia. In questo modo il proprietario si priva della possibilità di disporre liberamente dei beni, e quindi non può venderli quando preferisce. Però contemporaneamente li sottrae alla garanzia dei creditori. Per questo motivo in generale non si potrebbe vendere all’asta un bene conferito in fondo patrimoniale. In ogni caso è bene controllare per non avere brutte sorprese.
Leggete bene il fascicolo del Tribunale
Dal fascicolo del Tribunale dovete prelevare e leggere con attenzione anche la perizia dello stimatore che abbia attribuito il valore dovuto al bene stesso. In quella relazione troverete indicati eventuali vizi della casa o abusi edilizi. La perizia del geometra è quindi uno dei documenti più importanti su cui concentrarsi.
Infine vi ricordiamo che l’immobile all’asta può essere pignorato anche in parte e non necessariamente per intero. Sappiamo che ci sono vari casi in cui l’immobile può essere di proprietà indivisa tra più soggetti. Questo è il caso della comunione legale tra coniugi, oppure della comunione ereditaria.
In questo caso può darsi che il soggetto debitore fosse solo uno dei coniugi. Il creditore potrebbe allora aver pignorato solo la quota del 50% corrispondente alla proprietà del marito.
L’immobile, allora, finirà all’asta ovviamente per l’intero. Finita l’asta ed assegnato il bene all’acquirente il 50% del prezzo ricavato andrà a soddisfare i creditori, mentre il restante 50% verrà trasferito al coniuge che non aveva debiti.
Come vedete possono essere molti gli imprevisti ed i debiti cui potete trovarvi di fronte se volete comprare all’asta. Ma è anche vero che un competente professionista può farvi sapere con precisione da quali debiti o vincoli è gravato quell’immobile.
