Come modificare le tabelle millesimali in condominio

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Può servirmi una guida che mi spieghi come modificare le tabelle millesimali in condominio perché contengono errori o non rispecchiano più la situazione attuale. Per esempio perché un condomino ha diviso in due il proprio appartamento o perché erano sbagliate fin dall’inizio.

Di solito, la tabella millesimale è composta da diverse colonne perché certe spese devono essere ripartite secondo criteri differenti. Infatti, quello per millesimi è solo uno dei criteri con cui si dividono le spese. Poi ci sono altri criteri che si aggiungono a questo.

Per esempio, le spese relative all’ascensore si dividono per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano in cui il condomino risiede.

Per questo motivo, ad esempio, le tabelle millesimali comprenderanno una colonna denominata “spese generali” ed un’altra per le “spese ascensore”. Colonne diverse perché i criteri di ripartizione di quelle spese sono differenti. Le spese generali saranno divise solo secondo i millesimi di proprietà. Quelle per l’ascensore, invece, secondo un criterio concorrente su cu incidono sia i millesimi che l’altezza del piano.

Come modificare le tabelle millesimali in condominio

Se un condomino ritiene che le tabelle in uso contengano errori deve chiedere che vengano modificate. Ovviamente, secondo il funzionamento dell’onere probatorio stabilito dal Codice Civile, dovrà dimostrare che esiste un errore.

La giurisprudenza ci fornisce una casistica esemplificativa di quali errori siano idonei per chiedere la modifica delle tabelle e quali invece no.

Per esempio, l’errore deve essere riferito ad errori oggettivamente verificabili, come afferma la Cassazione con la sentenza 25790 del 2016. La precisazione è importante perché nella redazione delle tabelle rilevano non solo dati oggettivi, come l’estensione degli appartamenti. Rileva anche l’esposizione alla luce ed al sole. Il peso di questi elementi non è determinato per legge ma i coefficienti vengono liberamente scelti dal tecnico che redige le tabelle stesse.

La Cassazione, quindi, sottolinea che non è corretto pretendere la modifica delle tabelle solo perché un condomino ha l’impressione che l’esposizione al sole sia sopravvalutata o sottovalutata. Non esiste un parametro certo e quindi non è possibile affermare con certezza che c’è stato un errore nel valutare quell’elemento.

È più semplice chiedere la revisione delle tabelle perché c’è un errore di valutazione delle dimensioni degli appartamenti. Questo è senz’altro un errore oggettivamente rilevabile e misurabile. Anche in questo caso, prima di imporre una spesa, un fastidio ed una possibile alterazione dei rapporti di forza tradizionalmente esistenti in quel condomino occorre che colui che si lamenta dimostri l’esistenza dell’errore di misurazione. Così afferma la Cassazione, per esempio con la sentenza 21950 del 2013.

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