Il periodo di tempo dell’affitto di un immobile varia in funzione del tipo di contratto che le parti hanno scelto. E anche in ragione della specifica destinazione d’uso dell’immobile affittato. Quest’ultima, infatti, può essere sia ad uso abitativo che commerciale o industriale o professionale (si pensi al caso degli studi o degli uffici).
In questa precisa sede vedremo come funziona la disdetta di un contratto d’affitto da parte del proprietario. Procediamo con ordine.
La norma di riferimento e il recesso del locatario
La norma giuridica di riferimento, per i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, è la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Tuttavia, tale Legge non si applica ad alcune categorie di immobili. Vale a dire ville, palazzi storici o artistici, abitazioni di lusso, castelli, alloggi affittati per finalità turistiche, o gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Il locatario affittuario, o conduttore, potrà recedere in base a quanto stabiliscono le clausole del contratto o per gravi motivi. L’obbligo è di comunicare tale intenzione (nella lettera raccomandata al locatore o tramite posta certificata) almeno 6 mesi prima dal momento in cui si intende recedere. Il mancato rispetto di questo termine farà scattare l’obbligo, in capo al locatario, di corrispondere sei mensilità al locatore, quale forma di risarcimento.
La risoluzione consensuale
Il contratto d’affitto riporta sempre una sua data di scadenza. Tuttavia, locatario e locatore possono, di comune accordo, pervenire alla risoluzione del contratto e dunque porre fine al rapporto contrattuale in essere.
Ne consegue, in questo caso, un contratto di risoluzione che seguirà in genere le regole stabilite per l’originario contratto di locazione, cui si riferisce.
La risoluzione del locatore, anticipata o alla prima scadenza
Stiamo sempre cercando di capire come funziona la disdetta di un contratto d’affitto da parte del proprietario. Ora, aldilà della risoluzione consensuale vi sono poi i casi di risoluzione anticipata del contratto d’affitto da parte del proprietario. Ciò deve avvenire con comunicazione scritta da inviare al locatario, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, in caso di locazione ad uso abitativo.
Nei seguenti casi, previsti dalla legge, il proprietario può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, già alla prima scadenza dello stesso:
a) l’immobile è sito in uno stabile gravemente danneggiato e che pertanto dovrà essere ristrutturato integralmente o messo in sicurezza. In questi casi, infatti, la permanenza del conduttore sarebbe di impedimento all’espletamento dei lavori;
b) se l’immobile è compreso in un edificio che deve essere demolito o si intende procedere alla sua radicale trasformazione, per realizzare nuove costruzioni;
c) se nello stesso comune l’affittuario ha già la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo ad essere abitato;
d) quando voglia destinare l’immobile a un altro uso (artigianale, professionale, abitativo, commerciale) proprio o di un altro membro della famiglia, entro il secondo grado;
e) quando voglia vendere l’immobile e non dispone della proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso però la legge riconosce un diritto di prelazione al conduttore, da esercitarsi secondo quanto statuito dagli artt. 38 e 39 della L. 392/1978;
f) se il conduttore, senza giustificato motivo, non occupa l’immobile in maniera continuativa;
g) quando il locatore, intende destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, mutualistiche, sociali, cooperative assistenziali, culturali o di culto. In questi casi però il locatore dovrà offrire al suo inquilino un altro immobile idoneo.
Come funziona la disdetta di un contratto d’affitto da parte del proprietario?
Nella comunicazione di diniego del rinnovo, dovrà altresì indicarsi il motivo preciso (e non generico).
Invece per gli affitti di immobili per uso diverso da quello abitativo, la disdetta deve essere effettuata sempre con comunicazione scritta ma in tempi maggiori. Per l’esattezza, 12 mesi prima se si tratta di attività industriali, artigianali, commerciali o di interesse turistico. Mentre salgono a 18 nel caso delle attività alberghiere.
Concludiamo l’esposizione in merito a come funziona la disdetta di un contratto d’affitto da parte del proprietario
Il conduttore a cui è fatto pervenire la disdetta anticipata può chiedere e pretendere il rispetto (e il controllo) del motivo del recesso indicato nella raccomandata.
In caso di recesso anticipato del locatore senza valido motivo, sono previste sanzioni dalla L. 392/’78, se entro 6 mesi dalla disponibilità dell’immobile questo non è stato adibito all’uso dichiarato. In più l’affittuario può chiedere il ripristino del contratto oltre al rimborso delle spese di trasloco. Il locatore può “sfuggire” alle sanzioni solo se dimostra che il ritardo o mancato utilizzo dell’immobile è dipeso da causa a lui non imputabile.
Ecco dunque illustrato come funziona la disdetta di un contratto d’affitto da parte del proprietario. Infine, nell’articolo di cui qui il link illustriamo come comprare casa senza chiedere un mutuo ipotecario.
