Il Codice civile disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione tra proprietario ed inquilino. Chi paga le spese per i danni della casa in affitto?
Per danni si intende, per esempio, il rivestimento delle piastrelle della cucina che si staccano perché posate male durante la ristrutturazione. Oppure il danno alla porta di ingresso causato da qualcuno che sia passato per le scale con qualcosa di ingombrante. Se non sappiamo con certezza chi è stato non possiamo attenderci un risarcimento da lui. Occorre allora capire se le spese per quei danni rimangano a carico del proprietario o dell’inquilino.
Per trovare la risposta possiamo senz’altro partire dalla disciplina del Codice Civile per la ripartizione delle spese di manutenzione. Al proprietario competono quelle per la manutenzione straordinaria mentre il conduttore deve sopportare quelle per manutenzione ordinaria. Secondo questo principio il proprietario pagherà le manutenzioni rese necessarie dalla vetustà dell’immobile, perché quelle spese non sono certo causate dall’uso che l’inquilino fa della casa.
Chi paga le spese per i danni della casa in affitto
L’inquilino, invece, paga le spese di ordinaria manutenzione. Si tratta di quegli interventi che sono necessari a seguito del normale uso dell’immobile. Ci possono rientrare la sostituzione di un rubinetto che si è rotto dopo anni che l’affitto era in essere, oppure la riparazione di una maniglia o di un campanello che dopo anni non faccia più perfetto contatto.
A carico dell’inquilino possiamo porre anche qualche spesa in più. Infatti il Testo Unico in materia Edilizia, ossia il DPR 380/2001, comprende nell’ordinaria manutenzione anche le spese per mantenere in buona funzione gli impianti tecnologici anche condominiali. Se il condominio, ad esempio, è dotato di un addolcitore dell’acqua le spese per la periodica manutenzione e sostituzione dei sali competono all’inquilino. Lo stesso vale per la pulizia o manutenzione dell’autoclave.
Distinguere tra spese di ordinaria o straordinaria manutenzione può essere a volte complesso.
Per i danni, invece, il criterio è più intuitivo. Paga chi è responsabile del danno. Semplice, vero?
Quindi l’inquilino pagherà tutte le riparazione che diventino necessarie a causa di una sua condotta non regolare, anche se quella riparazione, in presenza di circostanze differenti, averebbe potuto essere considerata di straordinaria amministrazione.
Per esempio se l’inquilino, usando un elettrodomestico con spina non regolare, provochi un corto circuito nell’impianto elettrico dovrà ripristinarlo interamente. Di solito, invece, l’ammodernamento di un intero impianto viene ritenuto di straordinaria amministrazione.
Vi forniamo un esempio, al contrario, di danno provocato dal proprietario. Nell’eseguire un intervento a suo carico il padrone di casa rompe la maniglia di una finestra. Dovrà ripristinarla, anche se la funzionalità della maniglia di solito può essere considerata ordinaria manutenzione.
Quindi se la maniglia si rompe perché l’inquilino la usa tutti i giorni e si rompe dopo 4 anni che il contratto di locazione è in essere la spesa tocca all’inquilino. Ma se la maniglia si rompe mentre il padrone di casa la usa perché sta facendo dipingere tutti gli infissi quella spesa sarà a carico del proprietario.
Tutto sommato il criterio di imputazione delle spese per danni è piuttosto semplice: chi rompe paga, come dice il proverbio.
