Una delle problematiche che sta emergendo in questa fase di ripresa delle attività post periodo estivo, riguarda quei Bonus fiscali che già il Governo Conte bis aveva messo a disposizione in ambito edilizio.
In particolare, una parte significativa degli edifici condominiali attendeva, dopo il periodo estivo, l’inizio di attività di ristrutturazione straordinaria, come per il bonus facciate.
Alcuni condomini hanno approvato tali lavori solo negli scorsi mesi di giugno o luglio, con inizio lavori concordato per inizio di settembre.
Qualche condominio ha invece provveduto a modificare le precedenti delibere in materia, stabilendo ad esempio l’introduzione di clausole penali, in caso di ritardi, di cui si sia resa responsabile l’azienda incaricata.
Infatti capita, ad esempio, che i condomini rientrati dalle vacanze di agosto non vedano alcun inizio di lavori, per le tempistiche invece previste di inizio lavori ai primi di settembre.
Cosa succede, quindi, se non vengono rispettate le tempistiche previste per i lavori?
E se, a precedente delibera già intervenuta, si decide l’apposizione di determinate clausole da inserire nel contratto di appalto?
Bonus fiscali tra problematiche della cessione pro solvendo ed eccezione di inadempimento
Analizziamo, in riferimento alle tematiche sopra introdotte, diversi casi che possono presentarsi, a partire dalla necessità di rispettare determinate tempistiche.
Una delle condizioni essenziali per il conseguimento dei bonus fiscali è infatti il rispetto di determinate scadenze.
Ad esempio in materia di bonus facciate, non risultano, al momento, intervenute proroghe di nessun tipo. Pertanto i lavori devono essere conclusi entro il 31 dicembre, se non intervengono modifiche alla normativa.
Diversamente, in caso di lavori terminati oltre tale scadenza, la concessione del bonus potrebbe essere oggetto di successive contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale potrebbe revocarlo con annessi e connessi, ossia prevedendo anche l’applicazione di interessi e sanzioni.
Il problema riveste quindi una certa rilevanza. Ma in caso di ritardi, chi ne risponde?
Il rilievo della cessione pro solvendo
Nella maggior parte dei casi quello sottoscritto con la ditta incaricata dei lavori è un contratto collegato alla cessione pro solvendo del credito fiscale.
Pertanto, nel caso di contestazioni fiscali poi mosse alla ditta cessionaria del credito, ad esempio proprio per mancata conclusione degli interventi entro i termini previsti, questa potrebbe, salvo i casi di palese sua responsabilità, rivalersi sui condomini cedenti?
Ma questi possono tutelarsi in siffatta evenienza?
Il contratto di appalto
Quello sottoscritto con la ditta incaricata è un contratto di appalto.
Questo comporta che le obbligazioni a carico dell’appaltatore, cioè della ditta incaricata dei lavori, siano cosiddette obbligazioni di risultato, non di mezzi.
Il che implica che la ditta deve garantire il risultato, non solo la predisposizione di mezzi tecnici ed esecuzione dei lavori.
Pertanto, almeno in linea di massima, la ditta risponde anche di eventuali ritardi, che poi potrebbero impattare anche sulla concessione del Bonus.
Ma in caso di lavori che sono iniziati in ritardo?
In questo caso il condomino ha una tutela anche di un diverso tipo.
Infatti il contratto di appalto è un cosiddetto contratto a prestazioni corrispettive e quindi si applica l’articolo 1460 del codice civile.
Questa norma prevede che una delle parti possa opporre all’altra la cosiddetta eccezione di inadempimento.
In altri termini, vista la natura di scambio, cosiddetta sinallagmatica, delle obbligazioni a carico di ogni contraente, la prestazione di una parte è correlata a quella della controparte. E se una non adempie, l’altra può opporre l’eccezione di inadempimento e, ad esempio, il condomino non pagare la rata prevista, nel caso di lavori non iniziati nei termini. A meno che siano stati concordati termini diversi per l’esecuzione delle prestazioni delle controparti contrattuali.
Inserimento di clausole penali
Ma potrebbe anche succedere che in una precedente assemblea si sia deciso di inserire, proprio a fronte di eventuali ritardi, delle clausole penali a carico della ditta.
Cosa succede in questo caso?
Bisogna distinguere due tipi di situazione.
In una prima ipotesi il contratto con la ditta ancora non è stato concluso.
In questo caso l’amministratore seguirà una trattativa con la potenziale ditta prescelta, avendo l’obbligo di accettare un contratto solo se contenga anche le clausole penali, decise in assemblea.
Diversamente, se accettasse un contratto senza tali clausole, sarebbe un contratto concluso senza rappresentanza. Delle obbligazioni assunte, quindi, ne risponderebbe personalmente, senza che queste si trasmettano ai condomini, rappresentati oltre i limiti del mandato definito in delibera.
Qualora la ditta non acconsentisse all’inserimento di tali clausole, l’amministratore deve evitare di sottoscrivere il contratto di appalto.
Caso diverso si presenta nell’ipotesi in cui il contratto con la ditta sia già stato stipulato.
In questo caso, anche se poi, a contratto già sottoscritto, il condominio decide in assemblea l’inserimento di clausole penali, la controparte, ditta incaricata, non è obbligata ad accettare l’inserimento di tale contenuto.
Pertanto il contratto resta valido e l’amministratore dovrà considerarlo tale, anche senza tali clausole.
Il rapporto con la cessione di credito in forma pro solvendo
Come abbiamo detto, solitamente la cessione di credito interviene in forma pro solvendo. Tale credito però in genere non vale, qualora sussista una qualche responsabilità della ditta nell’aver reso revocabile il Bonus fiscale.
Pertanto, qualora poi la ditta, in base alla cessione pro solvendo, intendesse rivalersi nei confronti dei condomini cedenti, nel caso l’Agenzia delle Entrate le comunicasse la revoca del bonus, costoro potrebbero eventualmente eccepire o determinate clausole penali. Oppure una responsabilità per inadempimento e mancato raggiungimento dell’esito finale, che deve essere comprensivo della concessione del Bonus fiscale.
Ad esempio, qualora il contratto comprendesse anche clausole penali, si potrebbe obiettare alla ditta, in caso di sua responsabilità, che da questa deriva l’inoperatività del pro solvendo e, inoltre, che semmai deve essere lei a dover rispondere di danni anche in applicazione delle clausole penali inserite nel contratto. Se poi queste non sono presenti, bisognerà comunque accertare eventuali responsabilità della ditta incaricata, facendo comunque sempre valere tale sua responsabilità. Con la differenza che non sono previste clausole che già indichino una penale che la ditta deve corrispondere. Penale a risarcimento totale del danno, o provvisorio, qualora la clausola specifichi che è fatto salvo il risarcimento di altri ed ulteriori danni.
Sarebbe inoltre opportuno sempre richiamare che, trattandosi di obbligazioni di risultato a carico dell’appaltatore, quest’ultimo deve garantire anche il risultato finale. Resta ovviamente fermo il problema di eventuali contestazioni da parte della ditta circa la sussistenza di una sua responsabilità
Eventi fortuiti
A tal riguardo, solitamente questi contratti di appalto prevedono comunque esenzione di responsabilità dell’appaltatore per determinati eventi, come quelli atmosferici.
In questi casi viene precisato che di eventuali ritardi la ditta non risponde.
Ma è sempre così? Non necessariamente.
A proposito di Bonus fiscali tra problematiche della cessione pro solvendo ed eccezione di inadempimento, la problematica si pone nei seguenti termini.
Se, quindi, i lavori terminano oltre il 31 dicembre, con conseguenze sulla concessione del Bonus fiscale, è evidente che, anche in caso di eventi atmosferici avversi, vi sarà comunque una responsabilità dell’appaltatore, se si dimostra, nel caso i lavori fossero iniziati in ritardo, che senza tale ritardo i lavori si sarebbero potuti completare per tempo, anche considerando eventi atmosferici avversi.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
