Una delle materie maggiormente innovative, in cui il Governo è intervenuto per tentare di rilanciare la nostra economia, è quello dei bonus fiscali, collegati a lavori di ristrutturazione edilizia. Utilizzando essenzialmente lo strumento del credito fiscale.
Strumento che può essere utilizzato soprattutto attraverso due fondamentali opzioni. La scelta è tra il trattenere il bonus, sfruttandolo direttamente come credito nei rapporti con il fisco o il cederlo a istituti finanziari o all’azienda che esegue i lavori. Al fine di ottenere la liquidità necessaria per i lavori o uno sconto in fattura.
Purtroppo la materia, come spesso accade quando dalla teoria si passa alle prassi operative, evidenzia una serie di problematiche non indifferenti.
Mi riferisco essenzialmente all’ambito condominiale. Dove tutto passa da come la materia è gestita dall’amministratore.
Spesso causa di queste problematiche, a mio avviso, è la circostanza che gli amministratori non hanno una sufficiente preparazione giuridica, nei temi di cui si devono occupare. E, anche per questo motivo, ed a causa delle numerose incombenze che richiede la gestione di un bonus, si affidano alla figura del general contractor. Ma anche questo soggetto, pur esprimendo realtà societarie di rilievo, che poi affidano l’operatività a singole aziende, tramite subappalti, spesso sotto il profilo giuridico non si rivelano all’altezza dei compiti.
Bonus fiscali: diritto soggettivo alla scelta dell’opzione e contratto stipulato senza potere di rappresentanza
Un primo aspetto, di cui talora non si tiene conto, né da parte dell’amministratore, né da parte del general contractor, è il diritto d’opzione.
A tale proposito, va ricordato che il bonus si configura come diritto a scegliere tra diverse opzioni, principalmente se cedere o meno il credito fiscale. Tale diritto resta in capo al singolo condomino, ed una assemblea che decida a maggioranza di usare, ad esempio, lo sconto in fattura dietro cessione del credito, non può decidere per il singolo, che quindi ha sempre questo diritto di opzione. E potrebbe decidere per una diversa opzione.
Invece in molti casi si agisce come se la maggioranza potesse decidere al posto del singolo, sacrificando, annullando questa sua legittima facoltà personale.
Poteri dell’amministratore e contratto stipulato senza rappresentanza
Quando un’assemblea decide per lavori di ristrutturazione, legati alla cessione del credito, può peraltro intervenire un altro significativo problema.
L’amministratore deve stipulare un contratto con la ditta che si occuperà dei lavori, direttamente o subappaltando, come general contractor.
Ma quali sono i limiti al potere di rappresentanza dell’amministratore?
Va ricordato, a tale proposito, che l’amministratore intanto non può stipulare contratti in nome e per conto dei singoli condomini, potere che è venuto meno già tempo fa, a seguito di una riforma legislativa della materia condominiale.
Nello stipulare, quindi, un contratto in rappresentanza del condominio, sarà comunque tenuto a rispettare determinati limiti.
In particolare osservando quanto previsto nell’ordine del giorno.
Infatti l’ordine del giorno si riferisce, in genere, per questo tipo accordo, al fatto che l’amministratore si occuperà di ricercare una ditta per l’esecuzione di lavori edili, collegati ai bonus fiscali.
Ma, visto che tra le opzioni vi è anche quella della cessione del credito, occorre fare particolare attenzione. Se infatti all’odg è previsto che si ricercherà una ditta che eventualmente accetti, ad esempio, lo sconto in fattura dietro cessione del credito fiscale in forma pro soluto, l’amministratore non potrà ad esempio stipulare un contratto che preveda la cessione pro solvendo.
E se lo facesse, magari per distrazione?
Offro, come risposta all’importante quesito, una mia personale interpretazione.
Anche perché la materia è troppo recente, e non si è quindi ancora formato un orientamento giurisprudenziale al riguardo.
Bonus fiscali e diritto soggettivo alla scelta dell’opzione. Il contratto senza rappresentanza
Probabilmente lo sbocco più ovvio di una tale situazione riconduce al contratto stipulato senza rappresentanza. Fattispecie che, ai sensi dell’art. 1398 del codice civile, si verifica non solo quando un soggetto stipula un contratto presentandosi come rappresentante di altro soggetto, in nome e per conto del quale dichiara di stipulare il contratto, senza averne realmente il potere.
Ma anche quando un soggetto, pur in possesso del potere di rappresentanza, supera i limiti di questo potere.
Questo avviene proprio perché il rappresentato ha stabilito, ad esempio, che il contratto debba essere stipulato a determinate condizioni e non ad altre.
È il caso proprio dell’amministratore che stipuli una cessione di credito pro solvendo al posto del pro soluto.
Si tratta di due modalità di cessione del credito, che comportano conseguenze molto diverse per il condomino.
Nel caso del pro solvendo, se per qualsiasi motivo poi il fisco non riconoscerà il credito all’azienda incaricata, questa potrà rivalersi nei confronti del singolo condomino.
Ipotesi che invece non ricorre nel pro soluto.
E quindi, in un caso del genere, cosa succede?
L’amministratore ha stipulato un contratto con l’azienda incaricata, e questa formulerà un modulo che il singolo condomino dovrebbe sottoscrivere per la cessione.
Ma il condomino, contrariamente a quanto previsto all’ordine del giorno, nota che trattasi di cessione non pro soluto, ma pro solvendo.
In questo caso, fermo restando il diritto di non cedere il credito fiscale, il contratto sottoscritto dall’amministratore ha gli effetti previsti proprio dall’art. 1398, di cui sopra.
Espressamente quell’articolo dice che tra il falso rappresentato, o colui che è stato rappresentato superando i limiti conferiti, il condomino, e l’altro soggetto contraente, l’azienda incaricata, il contratto non è valido, in pratica è nullo, privo di qualsiasi effetto giuridico.
Sarà l’amministratore a rispondere delle obbligazioni assunte verso la ditta incaricata e dei relativi, eventuali danni, subiti dalla ditta contraente, che ha fatto affidamento sulla validità di detto contratto.
Attenzione alla integrazione dell’ordine del giorno
Collegata a tale problematica è anche la prassi di ordini del giorno, eccessivamente generici, che non chiariscono diversi aspetti, tra cui la cessione del credito, se pro solvendo o pro soluto.
E, parimenti, potrebbe essere che anche la successiva delibera non chiarisca questo punto.
In questi casi il condomino, esercitando il proprio diritto ad ottenere info dall’amministratore, può richiedere delucidazioni al riguardo, che l’amministratore deve fornire. E se, anche per errore, viene comunicato, ad esempio, che la cessione sarà pro soluto, evidentemente le risposte dell’amministratore integrano l’ordine del giorno quale sua parte integrante ed essenziale. Pertanto il potere dell’amministratore di sottoscrivere un contratto non potrà consentire la cessione pro solvendo al posto del pro soluto.
In questi casi, quindi, l’ordine del giorno viene precisato. Cioè il potere dell’amministratore è quello di ricercare una ditta con cui stipulare un contratto, ma alle condizioni previste.
Se il contratto è a condizioni diverse, e peggiorative, come nel caso del pro solvendo al posto del pro soluto, si avranno le conseguenze dianzi indicate.
Sorge quindi una problematica non di poco conto riguardo i bonus fiscali e il diritto soggettivo alla scelta dell’opzione.
Gli amministratori condominiali devono quindi fare ben attenzione a chiarire certi aspetti. Se sbagliano, sottoscrivendo contratti a condizioni diverse e peggiorative, rispetto a quanto previsto nell’ordine del giorno o nella delibera, o in comunicazioni integrative, potrebbero risponderne personalmente.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
