Affitto un immobile anzi lo compro con il rent to buy

casa

Nuove forme contrattuali miste si affacciano anche sul mercato immobiliare.

Per esempio voglio verificare che quella casa faccia proprio al caso mio, oppure non voglio impegnarmi fin da subito ad un esborso notevole. Posso avvalermi di nuove possibilità: affitto un immobile, anzi lo compro, con il rent to buy. Il contratto è un misto tra quello di locazione ed il preliminare per acquisto di immobile. Infatti, inizialmente mi trasferirò nell’immobile pagando un canone mensile simile a quello di una locazione. Successivamente dovrò dichiarare se intendo comprare l’immobile saldando il prezzo oppure no.

Contratto di origine anglosassone, in Italia è arrivato con il Decreto Sblocca Italia del 2014. Se decido di acquistare il bene potrò detrarre dal prezzo complessivo i canoni mensili che ho già versato. Se, invece, decido di non comprare i canoni versati non mi verranno mai restituiti, così come accade nella locazione. Oggetto del contratto può essere qualsiasi bene immobile: appartamenti, garages, fondi commerciali, capannoni, anche terreni. Sono ammessi anche i beni in costruzione. E’ sufficiente che si stabilisca in contratto l’obbligo di cancellare l’ipoteca gravante sul bene stesso per gli oneri di costruzione.

Affitto un immobile anzi lo compro con il rent to buy

I vantaggi per l’acquirente sono evidenti. Egli acquista un immobile rateizzando il pagamento nel tempo come con un contratto di acquisto non potrebbe mai fare. Con il tradizionale contratto di acquisto, infatti, di solito si prevedono un acconto ed un saldo. Con il rent to buy, invece, il periodo di “locazione” può essere assai più protratto nel tempo.

Il compratore, per esempio, può essere in attesa di mutuo che la banca tarda a concedere, oppure sta per formalizzare a sua volta la vendita di un immobile e con quella somma potrà comprare senza contrarre un mutuo. Nel frattempo paga un canone di locazione, avendo però bloccato quel bene ed impedendo al proprietario di venderlo ad altri finché la sua possibilità di opzione non sia scaduta.

Esistono vantaggi anche per il venditore. Sappiamo bene, infatti, che chi abbia acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa non può rivenderlo nei primi 5 anni, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. Ma niente impedisce al proprietario di stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto proprio quell’immobile. Il proprietario, in questo modo, non perde le agevolazioni prima casa perché tecnicamente non si tratta di una vendita.

Come imputare i canoni di locazione

Il contenuto del contratto è piuttosto libero, trattandosi di uno di quei contratti che il nostro ordinamento definisce “atipici”: ossia non espressamente regolati dal codice civile. Quindi le parti sono libere di decidere se i canoni di locazione siano tutti da considerare anticipo sul prezzo di acquisto oppure solo in parte. Il compratore, di solito, effettuerà questa scelta cercando di lasciare come prezzo finale una somma che sia in grado di ottenere dalla banca in forma di mutuo.

La tutela dell’acquirente

Il Decreto Sblocca Italia, all’art. 23, per prevenire possibili rischi e truffe, ha previsto che questo contratto debba essere stipulato con atto notarile. Si impone quindi la forma dell’atto pubblico come per la compravendita, anche se in effetti la vendita è posticipata e meramente eventuale. Il notaio procederà a trascrizione del contratto nei pubblici registri, per tutelare l’acquirente da eventuali ipoteche iscritte successivamente alla stipula del rent to buy.

L’acquirente avrà altresì diritto a vedersi restituire le somme versate a titolo di locazione, maggiorate di interessi, se il venditore sarà inadempiente. Se, cioè, dovesse rifiutare senza motivo la vendita definitiva.

L’ammontare del canone mensile

Trattandosi di un contratto atipico, e non di una locazione disciplinata per legge, non esiste una regola precisa. Di solito si fa riferimento alla media dei canoni di locazione per quella certa zona. Le parti sono comunque libere di accordarsi diversamente.

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