Nell’era pre-Covid molti proprietari di seconde case in affitto breve hanno tratto dei flussi di rendimento a dir poco interessanti. Specie per gli immobili locati nelle zone turistiche (mare, laghi, montagne) e nelle città storico-artistiche inserite nei circuiti culturali. Poi è giunta l’era-Covid (lockdown e chiusura confini) e l’incantesimo si è rotto; è possibile invertire il trend e tornare al passato? Non esistono risposte univoche valide per tutti. I distinguo sono a dir poco necessari. Di fondo nei prossimi 3-4 mesi vi sarà un flusso di turisti fatto di milioni di connazionali, che chiedono in primis case con piscina, o vista mare o comunque soluzioni indipendenti. Al netto delle richieste della domanda, parliamo degli affitti brevi, alcune ottime strategie per il rilancio delle seconde case.
1° leva di marketing: elasticità sulle prenotazioni
La Fase-2 è ripartita ormai ovunque, ma di fondo domina ancora Il clima di incertezza nel Paese. Non sono pochi gli inviti alla prudenza e i timori lanciati circa possibili ritorni dei contagi. Come tradurre tutto ciò sul mercato degli affitti brevi? Mediante la concessione (da parte dei proprietari degli immobili) della facoltà di recedere o modificare la prenotazione. Una simile clausola potrebbe inserirsi in contratto, ad esempio mediante la c.d. eccessiva onerosità legata al sopravvenire di un imprevedibile evento. Il cliente si sentirebbe infatti “tutelato” contro possibili fattori avversi e prediligerebbe quell’unità rispetto alle altre.
2° leva: la non inclusione di penali
Strettamente legata al primo punto è quella dell’esclusione di penali in caso di recesso. Oggi spesso molti contratti prevedono penali pari fino al 30% del costo complessivo. Davvero tanto se si pensa al rischio che una famiglia deve accollarsi oggi prenotando una casa per 2 settimane ad agosto, tra 60-80 giorni. Più sensato sarebbe allora concedere la disdetta gratuita fino a 24/48/72 ore prima della partenza. Anche una simile scelta porrebbe l’unità immobiliare in cima alla liste delle preferenze dell’utenza finale. Di contro il proprietario potrebbe limare di un 2/3% il costo del servizio per ammortizzare i maggiori rischi che si accolla. Ma senza esagerare nella “limatura” del prezzo, altrimenti poi si scade nella fascia delle case inaccessibili e …punto e a capo. O, sempre in alternativa, lasciare il prezzo invariato ma ridurre la penale ad esempio solo al 5/7% del costo dell’affitto.
3° chiave di svolta del mercato: la destinazione allo smartworking
Ma la vera chiave di svolta del mercato degli affitti brevi passa sicuramente per la “riconversione” degli immobili verso una fascia di clienti nuovi. Il popolo degli smartworkers, almeno per tutto il tempo la collettività non sarà definitivamente fuori dal Covid-19. In questo caso la leva presuppone una ri-definizione del concetto stesso di breve, nel senso che per esso s’intendono non 1-2-3 settimane, ma 1-2-3 mesi. In tal caso si ha la certezza di un inquilino unico (anche nel senso di famiglia) che copre gran parte del tempo in questione. Una simile scelta, corredata da una politica dei prezzi vantaggiosa per entrambe le parti e forme contrattuali “elastiche”, risolverebbe a monte molti problemi.
Affitti brevi: alcune ottime strategie per il rilancio delle seconde case
Infine un’altra via d’uscita per il rilancio degli immobili rimasti sfitti potrebbe essere quella di affidarsi a nuovi operatori di mercato. Che sono sorti di recente proprio con lo scopo di colmare questa lacuna del mercato: coniugare smart working e famiglia all’interno delle seconde case inoccupate. È questa, ad esempio, la mission di bnb Working Spaces, il neosito diretto da Roberta D’Onofrio (Airbnb Superhost e fondatrice di Case vacanza design). Che, recita il sito, si è riproposto “un’idea da cui ripartire, per unire una nuova domanda e un’offerta ripensata … per non starsene con le mani in mano!”. La startup per adesso sta testando Roma e l’hinterland ma a breve sarà operativa sul capoluogo lombardo. Per approdare infine nelle località più gettonate di tutt’Italia.
