L’articolo di oggi analizzerà una situazione che accade più spesso di quanto si creda. Il proprietario di un appartamento decide di acquistare quello attiguo per allargare gli spazi e creare un’unica abitazione più grande. Al catasto, dunque, i due immobili risulteranno separati, ma, per effettuare eventuali lavori, occorre intervenire per sanare la questione e fare in modo che si possa procedere.
Per evitare di incorrere in spiacevoli conseguenze è opportuno sapere cosa bisogna fare per unire due appartamenti in maniera legale e non pagare tasse inutili. L’IMU, per esempio, non sarebbe dovuta, in quanto l’unità immobiliare acquistata farebbe parte di fatto dell’abitazione di residenza della famiglia.
Le condizioni per la fusione catastale
Procedendo con ordine: è necessario accorpare due o più unità immobiliari per formarne un’unica anche in catasto. Per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa, la fusione catastale dev’essere eseguita entro un anno dall’atto di acquisto.
L’immobile ottenuto dalla fusione non deve possedere le caratteristiche di un immobile di lusso. Queste categorie sono l’A/1, abitazioni di tipo signorile; A/8, abitazioni in ville; A/9, castelli e palazzi di pregio artistico e storico.
La cosa più importante: il notaio deve riportare esplicitamente nell’atto di acquisto l’intenzione di provvedere alla fusione catastale con l’appartamento adiacente. Tale fusione si attua su due immobili che hanno un’unica autonomia funzionale e reddituale e che appartengono allo stesso proprietario.
È evidente, dunque, che quando, ad esempio, i coniugi ricorrono all’escamotage di acquistare l’appartamento separatamente, i proprietari dei due immobili saranno diversi. Non si potrà procedere alla fusione catastale, trattandosi di unità immobiliari sulle quali gravano diritti reali non omogenei. Come si può risolvere la questione?
Cosa bisogna fare per unire due appartamenti in maniera legale e non pagare tasse inutili
Bisogna procedere alla cosiddetta “unione di fatto” dei due immobili. Questi saranno uniti non solo fisicamente ma dovranno essere trasformati con opportune opere edilizie in modo da non poter essere utilizzati autonomamente. Per esempio: non potranno esserci due cucine.
Il professionista incaricato dovrà presentare due dichiarazioni di variazione distinte. In seguito, a entrambi i beni saranno attribuite la categoria e la classe più appropriate. Adesso, però, considerando la struttura nel suo complesso, quella derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni.
La rendita di competenza, invece, è associata a ciascuna delle due porzioni. A questo punto, le unità abitative prima separate saranno considerate un’unica abitazione, almeno sotto il profilo fiscale. Questo vuol dire che, trattandosi dell’abitazione principale, non ci sarà da versare l’IMU.
