In questi giorni è salita alla ribalta della cronaca la crisi di un gigante del settore immobiliare, la società cinese Evergrande, con inevitabili ripercussioni anche sui mercati azionari.
Ma, a quanto pare, la crisi del settore immobiliare ed edilizio riguarda anche altri contesti geografici ed aspetti particolari.
In Italia, ad esempio, si sta verificando una particolare crisi, quella della fornitura di personale e mezzi per realizzare gli interventi edilizi collegati ai cosiddetti Bonus fiscali.
Non si trovano ponteggi, né personale dotato della sufficiente preparazione per realizzare, ad esempio, i cosiddetti rifacimenti delle facciate.
Anche quelli più semplici, non collegati ad opere di coibentazione, ma a semplice manutenzione estetica.
Bonus fiscali e difficoltà del settore edilizio
Tale problematica è strettamente correlata a quella delle scadenze di fine anno e alla cosiddetta cessione di credito pro solvendo.
Abbiamo già parlato del tema in altre occasioni.
Oggi approfondiamo alcuni particolari aspetti, riconducibili al concetto di caso fortuito.
Nel caso del Bonus facciate, tranne proroghe al momento ritenute improbabili, devono terminare entro fine anno i relativi interventi.
Diversamente, l’Agenzia delle Entrate non riconoscerà il Bonus legato, ad esempio, allo sconto in fattura del 90%.
A quel punto, cosa succederebbe?
Problema pro solvendo
In linea di massima, le aziende incaricate fanno firmare ai contraenti, in molti casi edifici condominiali, una cessione di credito pro solvendo.
Il che significa che, se il fisco contesta poi qualcosa, la ditta potrebbe rivalersi sui condomini, tranne casi di sua specifica responsabilità.
Ma, a questo punto, di chi è la responsabilità?
In questo specifico caso, capita che la ditta interessata non possa iniziare i lavori per tempo ed adduca, a propria scusante, il cosiddetto caso fortuito riconducibile alla difficoltà di reperire mezzi o personale.
Un caso fortuito?
Ma tale situazione non pare poter ricondurre a tale esimente da responsabilità.
Caso fortuito significa, infatti, situazione non prevedibile o non evitabile.
Invece un operatore del settore, a maggior ragione se non dispone di mezzi tecnici o di proprio personale, per realizzare determinati interventi, doveva ovviamente essere a conoscenza che in prossimità di determinate scadenze si potevano avere delle difficoltà nel rinvenire quanto necessario per l’esecuzione dei lavori.
Tanto più che proprio i Bonus hanno ampliato l’area degli interventi richiesti alle ditte, con una domanda incrementata ben oltre i livelli statisticamente prevedibili in tempi ordinari.
Infatti non tutte le ditte dispongono, ad esempio, di propri ponteggi, dovendo quindi affittarli, né di proprio personale, ricorrendo soprattutto allo strumento del subappalto. Tipica in tal senso la figura del general contractor.
In buona sostanza, le ditte incaricate non possono invocare il caso fortuito.
E basta andare a cercarsi articoli, usciti all’epoca della approvazione della normativa sui bonus, per verificare che tali situazioni di difficoltà erano state largamente previste.
Le inevitabili conseguenze
Contiunuando la trattazione sui Bonus fiscali e le difficoltà del settore edilizio, i committenti rischiano quindi di subire danni rilevanti da questa mancata programmazione da parte delle ditte incaricate.
Ad esempio, di perdere il bonus facciate nella misura del 90% di sconto.
Sin da quando fu approvata tale normativa, una disamina attenta delle possibili problematiche mi aveva indotto a prevedere la possibilità anche di controversie legali di non poco conto.
Perché a questo punto le soluzioni sono solo le seguenti.
In una prima ipotesi, la ditta potrebbe comunque far fronte alle proprie responsabilità, portando comunque a termine i lavori, sapendo di rischiare la non osservanza della scadenza fiscale, ma accettando una sorta di cessione del credito, che da pro solvendo si trasformi in pro soluto con modifica del precedente contratto.
Oppure comunque riconoscendo applicabile, se inserita già in contratto, l’applicazione nel caso in questione, dell’ipotesi che il pro solvendo non vale per casi di propria responsabilità, riconoscendo la stessa.
Diversamente, far valere la responsabilità della ditta significa che questa rinuncia ai lavori, al contratto, ma si assume l’onere di risarcire il committente per un importo pari a quello del bonus, che non venga riconosciuto.
A quanto pare, molti appaltatori preferiscono invece addurre il caso fortuito, e dichiarare l’impossibilità sopravvenuta.
Va comunque richiamato che, anche nel caso la prestazione dell’appaltatore divenga impossibile solo temporaneamente, questa in effetti potrebbe essere oggetto di richiesta di risoluzione del contratto, soprattutto se viene meno l’interesse del committente. Unitamente alla richiesta di affermazione di responsabilità. Come nel caso di bonus fiscale, di cui non si possa più beneficiare portando a termine i lavori.
Ma al contempo resta la responsabilità dell’appaltatore.
Il condominio che ha deliberato in ritardo
Alcuni condomini hanno in effetti deliberato interventi collegati ai bonus fiscali in ritardo, quando mancavano pochi mesi dalle scadenze.
Ma in questo caso, anche se eventuali trattative con potenziali ditte da incaricare erano già iniziate da qualche tempo, prima delle delibera, queste ultime dovevano semmai rifiutare l’incarico.
E avrebbero dovuto avvisare con congruo anticipo che se l’incarico fosse stato deliberato troppo a ridosso della scadenza del Bonus, non avrebbero accettato.
Conclusioni su Bonus fiscali e difficoltà del settore edilizio
In questa fase si stanno purtroppo concretizzando rischi, di cui avevo parlato già molto tempo fa, in occasione della normativa in materia di Bonus fiscali.
In particolare avevamo posto l’accento sull’infinità di controversie legali, che potevano nascere a fronte di una cessione di credito in forma pro solvendo.
Infatti è il tema che, a quanto pare, sta dilagando in queste ore.
Molte ditte non trovano né personale, né ponteggi per realizzare le opere, oggetto di appalto.
Di qui una diatriba di non poco conto su chi sia responsabile della situazione.
Da un lato la ditte invocano il caso fortuito, dall’altro lato i committenti, complessi condominiali, ma non solo, ritengono sussista una precisa responsabilità della ditta incaricata.
Quello che è certo riconduce al trovarsi di fronte, per i committenti, alla seguente alternativa.
O lasciar perdere il tutto, rinunciando, salvo eventuali proroghe, al bonus fiscale. Ed arrivando, quindi, ad una risoluzione del contratto di appalto.
O intraprendere un contenzioso legale con la ditta, che potrebbe però durare anche molto tempo ed arrivare sino alla Cassazione.
Certo, sarebbe poi interessante conoscere la giurisprudenza sullo specifico punto che noi abbiamo esaminato. Ma avranno voglia i committenti, soprattutto quelli condominiali, di imbarcarsi in cause e spese legali, fino ad arrivare al giudice di nomofilachia?
Francamente ne dubitiamo.
E, quindi, come già in pregresse analisi previsto, la normativa sui Bonus per molti si rivelerà la montagna che ha partorito il topolino.
O, come forse qualcuno preferisce dire, tanto rumore per nulla.
Anzi, tanto rumore solo per poi ritrovarsi ad affrontare situazioni peggiorative e problemi, che prima non c’erano.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e”PLT“
