La normativa in materia condominiale prevede anche un particolare istituto giuridico, il condominio parziale o cosiddetto subcondominio.
In realtà, non occorre riferirsi all’entrata in vigore di determinate norme, per conoscere la sua data di nascita.
Infatti, ancor prima della sua cristallizzazione in determinate norme di legge, sia la giurisprudenza, che l’autonomia negoziale nell’ambito del condominio, avevano portato alla nascita di questo interessante istituto giuridico.
Un’importante problematica immobiliare: il subcondominio
Ma di cosa si tratta?
Capita, in taluni casi, che una parte del condominio non sia utilizzata da tutti i condomini, ma solo da una parte.
Pensiamo, ad esempio, ad una serie di box o cantine, usate solo da chi ha a disposizione una o più unità immobiliari in tale ambito.
Pur facendo parte di un complesso condominiale, box e cantine vengono utilizzati solo da chi titolare di singole unità immobiliari in questa specifica parte. E, parimenti, solo da costoro vengono utilizzate le parti comuni per accedervi, come corridoi, porte e via dicendo.
Per questo motivo, già la giurisprudenza, a prescindere da norme di legge, aveva stabilito alcuni principi per queste specifiche situazioni.
In particolare, per quanto riguarda elementi ricompresi nel subcondominio, alle riunioni assembleari ed alle relative delibere possono partecipare solo i partecipanti a questo, e non tutti i condomini del complesso condominiale, di cui il subcondominio è parte.
Di qui, ad esempio, l’invalidità di delibere approvate anche da soggetti che non ne fanno parte, come i condomini non partecipi, però, al subcondominio.
Come si costituisce un subcondominio?
Per la giurisprudenza non è necessario un atto formale di costituzione.
È sufficiente che determinati elementi rientrino nell’uso esclusivo di alcuni condomini, perché sorga, di fatto, un subcondominio.
Come appunto nel caso di corridoi verso box o cantine utilizzate solo da una parte dei condomini, con esclusione di chi non sia titolare di unità in tale ambito.
Talora può intervenire un atto formale di costituzione.
Come un regolamento, eventualmente presente nel regolamento generale di condominio, che preveda un apposito subcondominio per talune strutture ed ambiti dell’edificio, di cui appunto il subcondominio faccia parte.
Tale atto potrebbe anche essere costituito in forma di atto pubblico, tramite intervento notarile.
Inoltre il subcondominio può anche avere un suo amministratore distinto da quello del resto del condominio.
In questo articolo abbiamo quindi chiarito, a proposito di un’importante problematica immobiliare come il subcondominio, alcuni punti essenziali di un istituto giuridico, non così conosciuto, e dalle interessanti implicazioni giuridiche.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
