Tanto il piccolo quanto il grande investitore, quando comprano un X strumento è perché credono che il suo valore domani varrà molto di più. Queste aspettative le ritroviamo anche in chi cavalca gli investimenti immobiliari.
Restando in tema ci chiediamo: ma 100.000 euro investiti oggi nel mattone quanto varranno in futuro e in quanto tempo raddoppieranno in valore?
I fattori che sosterranno la rivalutazione futura dei prezzi
Una prima enorme difficoltà sta nel comprendere qual è la portata del termine “futuro”: 5 o 30 anni? Il real estate è fortemente legato alle dinamiche del PIL. Se l’economia cresce, aumenta l’occupazione, la ricchezza personale e complessiva e quindi la gente è più propensa ad indebitarsi anche a lunghissimo periodo.
Ora, per i semestri a venire il PIL è atteso in risalita, in particolare grazie ai contributi del Recovery Plan. La speranza è che si crei ricchezza vera e sostenibile. Di norma solo gli investimenti danno benefici veri nel tempo, mentre la spesa è in genere fine a se stessa. Tradotto, spesi i soldi alla fine si ritorna più o meno al punto di partenza.
Quindi, una fetta della rivalutazione di quell’investimento immobiliare dipenderà molto dal tasso di crescita medio annuo del PIL per i prossimi anni.
Un altro elemento fuorviante che inciderà comunque sulle rivalutazioni immobiliari è dato dall’inflazione. Ma, appunto, si tratterà di una crescita dei valori solo del tipo nominale. Un’ondata di generale aumento dei prezzi potrebbe trascinare al rialzo anche i valori dei cespiti immobiliari.
Ecco il nostro quesito: ma 100.000 euro investiti oggi nel mattone quanto varranno in futuro e in quanto tempo raddoppieranno in valore?
Tuttavia, sono più numerosi i parametri dall’esito futuro incerto e che potrebbero fare il bello e il cattivo tempo del mercato immobiliare.
Ripartendo dall’inflazione, c’è da dire che laddove i suoi livelli andassero oltre la soglia di guardia, è probabile attendersi un aumento dei tassi di interesse.
Ma una simile manovra raffredderebbe l’economia e, nel caso del mattone, ne abbatterebbe la domanda di case. I mutui, infatti, costerebbero molto di più.
Un altro elemento macro che inciderà sui futuri valori immobiliari rimanda alla qualità energetica degli stessi. Ormai ci avviamo verso un nuovo modello di abitazioni che, da un lato, dovranno garantire lo spreco-zero in termini di energia.
Quindi sarà il mercato stesso a premiare (cioè pagare di più) gli immobili che andranno in questa direzione e a prezzare meno quelli non si adegueranno.
L’elemento-uomo
Infine, altri due grossi parametri rimandano alla componente umana e sociale. Una ha a che fare con le dinamiche interne, ossia l’uomo del 2025, o del 2030 o del 2035 cercherà più abitazioni in città o verso la provincia? E ancora, che tipo di abitazioni cercherà, mono, bilo, trilocali o appartamenti o ville da 100 mq in su?
Se nei prossimi 5-15 anni il mercato chiederà ad esempio solo trilocali, ovvio che il loro prezzo potrebbe raddoppiare. Mentre di converso quello dei monolocali nella migliore delle ipotesi resterebbe invariato.
Un gran dilemma: 100.000 euro investiti oggi nel mattone quanto varranno in futuro e in quanto tempo raddoppieranno in valore?
Ma soprattutto ad incidere saranno le dinamiche demografiche, parametro-chiave del real estate e di tutta l’economia nel suo complesso.
Molte proiezioni parlano di decrescita della popolazione, specie giovanile. Il PNRR ha stimato che da qui al 2036 avremo nelle classi italiane 1,1 milioni di studenti in meno. Uno shock, perché vuol dire che fra 15-20 anni il mercato potrebbe essere composto da molti meno acquirenti rispetto ad oggi.
Ora, se la domanda aggregata si assottiglierà nei numeri, i prezzi degli immobili saliranno ugualmente? Tutto dipenderà da caso a caso, da una singola soluzione (e area) a un’altra.
Il Lettore potrebbe anche obiettare che 15-20 anni sono un periodo di tempo troppo lontano per pensarci su oggi, ed è vero. Ma se quell’investimento immobiliare fosse fatto mediante ricorso al mutuo, quest’ultimo non sarebbe anch’esso a 15-20-25 anni?
In definitiva, 100.000 euro investiti oggi nel mattone quanto varranno in futuro e in quanto tempo raddoppieranno in valore? È molto difficile rispondere al quesito. Tuttavia, quelli appena esposti sono i punti cardine su cui riflettere prima di simili scelte. E da cui dipenderanno in buona parte i valori degli odierni investimenti immobiliari, ma tra 10 o 20 anni.
In chiusura, all’articolo di cui qui il link presentiamo la metratura perfetta di un appartamento ad uso investimento. Mentre in quest’altro articolo analizziamo se rendono più 100mila euro su un bilocale o 200mila su un appartamento di più grandi dimensioni.
