In un precedente articolo con il Team di ProiezionidiBorsa abbiamo visto come e quando è necessario costituire un condominio ed avere un amministratore.
Abbiamo illustrato i poteri dell’amministratore che è l’organo di gestione e di rappresentanza del condominio.
Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Senza entrare nello specifico di quelli che sono i suoi poteri, possiamo riassumere dicendo che le attribuzioni dell’amministratore sono:
a) sia di carattere esecutivo, basti pensare infatti alla attuazione delle delibere;
b) che di carattere amministrativo, come ad esempio gli adempimenti fiscali e tributari.
Andiamo ora a vedere chi decide sui lavori da eseguire allo stabile
Sicuramente uno degli aspetti più importanti per qualsiasi condominio è quello relativo alla manutenzione dell’edificio e delle parti comuni.
Fatta eccezione per alcune ipotesi in cui l’amministratore può agire senza consultare i condomini, in linea generale sono questi ultimi, a deliberare sui lavori da eseguire allo stabile. Lavori che possono essere sia di natura ordinaria che straordinaria.
Ma cosa accade se il condomino esegue lavori di sua iniziativa?
Ebbene se il condomino fa lavori di sua iniziativa ottiene la restituzione delle somme anticipate solo se dimostra che erano urgenti ed indifferibili.
Ma quando si può parlare di lavori urgenti ed indifferibili?
Pensiamo al condomino che abita all’ultimo piano e che ha infiltrazioni di acqua piovana nel proprio appartamento. Questi potrebbe decidere di far eseguire lavori di rifacimento al tetto dello stabile da cui promanano le infiltrazioni, dovute quindi proprio al cattivo stato di manutenzione del tetto e delle grondaie.
Ebbene, se il condomino fa lavori di sua iniziativa ottiene la restituzione delle somme anticipate solo se dimostra che erano urgenti ed indifferibili.
Questo è quanto è stato deciso dalla Cassazione con una recente pronuncia (ordinanza n. 11463/21).
Per la Suprema Corte infatti il condomino non può procedere di sua iniziativa a effettuare lavori che interessano parti comuni dell’edificio. A meno che non dimostri la gravità della situazione e la indifferibilità della manutenzione.
Per la Cassazione nella comunione ordinaria, ex artt. 110 e 1.134 del codice civile, il partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri compartecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto delle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenere il rimborso. Ma solo qualora provi tanto la suddetta inerzia, quanto la necessità e l’urgenza dei lavori.
