Ho visto un appartamento in vendita, ho firmato il contratto preliminare e dopo mi accorgo di infiltrazioni dalla terrazza sovrastante. Chi paga infiltrazioni e danni della casa in vendita?
Se le infiltrazioni provengono da una parte condominiale e non privata è necessario attendere che il condominio intervenga per la riparazione ed il ripristino dell’imbiancatura. Terminati i lavori non resta che decidere se l’intervento debba essere pagato dall’acquirente o dal venditore. Abbiamo già anticipato che se l’infiltrazione deriva da un bene privato, come un tubo dell’acqua, il pagamento graverà per intero sul proprietario del tubo.
Se, invece, il danno deriva da una grondaia o dal lastrico solare, che sono beni condominiali, il problema è più complesso. Indubbiamente il condominio deve procedere con l’effettuazione dei lavori e con il ripristino dell’interno dell’immobile. Ma a chi spetterà il rimborso? Al venditore o all’acquirente? Nel nostro esempio, al momento del manifestarsi del problema, le parti avevano sottoscritto solo il contratto preliminare.
Chi paga infiltrazioni e danni della casa in vendita?
Il Tribunale di Roma, con la sentenza 13752 del 2020, afferma che il diritto al risarcimento spetta al soggetto che, essendo proprietario, ha subito il danno. Per danno si intende sia la diminuzione di valore del bene, anche se temporanea, sia la diminuita possibilità di godere del bene stesso.
La sottoscrizione di un contratto preliminare non è sufficiente a far trasferire il diritto al risarcimento sull’acquirente. Infatti, colui che ha subito la contrazione del godimento dell’immobile è il soggetto che il quel momento ne era proprietario. Quindi, il venditore ha diritto al risarcimento. Se una stanza è stata inutilizzabile per un certo periodo di tempo a causa delle infiltrazioni è senz’altro lui che non ha potuto utilizzarla. L’acquirente, avendo sottoscritto il contratto preliminare, si era obbligato a completare l’acquisto, ma non era ancora proprietario.
Infatti, da un contratto preliminare è ben possibile recedere, perdendo solo la caparra versata. Quindi anche se il diritto di proprietà ha natura di diritto reale, quello al risarcimento ha invece natura di diritto personale.
Il diritto al risarcimento non si trasferisce automaticamente all’acquirente con la vendita del bene. E’ ovviamente possibile che le parti si accordino diversamente. Immaginiamo che il danno sia stato liquidato e quindi sia certa la somma che spetti al proprietario per il disagio subito. I due contraenti potranno senz’altro accordarsi perché la somma venga in realtà corrisposta all’acquirente. Magari anche scalandola dal prezzo di acquisto.
