Se in tempi di Covid-19 anche il condominio presenta la problematica di rispettare determinate norme con la riapertura ed il ritorno ad una situazione di normalità, probabilmente si ripresenteranno alcune tipiche problematiche, che da tempo assillavano i singoli condomini.
Mi riferisco, in particolare, ad una tendenza normativa in atto da tempo.
Si tratta di obblighi previsti da normative sia a livello nazionale, che europeo, che hanno modificato non poco i rapporti all’interno del condominio.
Nuovi obblighi, la cui inosservanza può comportare sanzioni sia per i singoli condomini, che per l’amministratore, che non faccia rispettare determinate norme.
Un esempio su tutti: l’obbligo di installare termocontabilizzatori e regolatori individuali di calore nel proprio impianto di risaldamento. Oppure l’introduzione di servizi di raccolta differenziata, che impongono determinate procedure.
Cosa c’entra tutto questo con l’amministratore di condominio?
Queste normative prevedono una serie di sanzioni per chi non le rispetti, talora anche direttamente per l’amministratore.
Quest’ultimo, quindi, dovrebbe garantire il rispetto da parte dei vari condomini.
Ma questo, a sua volta comporta che talora l’amministratore pretenda comportamenti, rispetto ai quali valgono invece determinate esenzioni.
Oppure che pretenda di applicare determinate normative, in base ad una interpretazione non proprio precisa delle normative.
Del resto, si sa, l’amministratore è solitamente un geometra, o comunque non un soggetto particolarmente esperto dal punto di vista giuridico.
Vediamo alcuni casi concreti.
Come difendersi da indebite ingerenze dell’amministratore di condominio
Normativa sul riscaldamento.
Non sempre sussiste l’obbligo di installare determinate componenti, in particolare termocontabilizzatori e termoregolatori individuali.
La normativa, entrata in vigore qualche tempo fa, ha dato poi luogo a controlli sul suo rispetto da parte di organi accertatori.
E l’amministratore che non la faccia rispettare, è anch’egli soggetto a sanzioni.
Ma appunto, in considerazione delle diverse tipologie di impianto, nonché della circostanza che soprattutto su impianti obsoleti è difficile conseguire un miglioramento delle prestazioni energetiche, la stessa normativa prevede che siano esentati quei casi, fatti esaminare da un perito in materia, che evidenzi particolari difficoltà o impossibilità tecniche, o l’inutilità di tali interventi.
La questione delle perizie
Pertanto, anche il singolo condomino è autorizzato a far redigere una perizia che evidenzi determinate situazioni esimenti. E nel caso poi anche una delibera assembleare disponga l’installazione di determinate componenti, la potrà far valere, evidenziando la perizia effettuata. Pensiamo, ad esempio, agli impianti di riscaldamento di vecchio tipo, incassati nei pavimenti.
Sarà sufficiente inoltrare all’amministratore una lettera, anche via mail, in cui si farà presente che è stata espletata da un professionista di propria fiducia, nominato dal singolo condomino, una perizia attestante le situazioni esimenti ed allegare copia della stessa.
L’importanza di un professionista
Anche nel caso in cui l’amministratore già abbia nominato un tecnico per redigere la perizia, per tutto il condominio, per valutare come procedere, è a mio avviso opportuno nominare un proprio professionista per il proprio appartamento.
Anche per evitare eventuali conflitti d’interesse.
Il tecnico di nomina condominiale potrebbe infatti essere collegato ad aziende, che hanno invece tutto l’interesse ad effettuare ingenti lavori ed a sottovalutare, quindi, determinate circostanze riconducibili a situazioni esimenti.
Ad esempio anche ricorrendo ad invasive opere di rottura muraria e quant’altro, in impianti di vecchia concezione, situazione invece già idonea a costituire quella circostanza di impossibilità o soverchia difficoltà, che rappresenta una condizione di esonero dagli obblighi di legge.
Quindi molto meglio sostenere il costo di una perizia effettuata sul proprio appartamento da un perito di propria nomina, nel qual caso, se l’amministratore comunica che dovrebbe passare un perito di nomina condominiale per valutare come effettuare determinate installazioni sulle componenti dell’impianto di riscaldamento, è opportuno comunicargli che si è preferito nominare un perito di propria scelta.
Infatti non è obbligo del condomino far eseguire determinati lavori o perizie da chi prescelto dal condominio.
La normativa sugli impianti di riscaldamento è entrata in vigore tempo fa, ma ovviamente i controlli sono successivi, e quindi si tratta di problematica sempre di attualità, affrontata talora con certi ritardi dagli amministratori.
Problematiche di raccolta differenziata
Talora alcune aziende che si occupano di raccolta differenziata inoltrano all’amministratore condominiale un richiamo all’esatta osservanza delle procedure.
Minacciando, talora, anche l’applicazione di sanzioni amministrative.
Ne consegue spesso un richiamo da parte dell’amministratore ai diversi condomini.
Ma lasciare le cose come indicate quasi sempre dall’amministratore, che si limita a un richiamo all’osservanza delle norme, ed al rischio di sanzioni, che il medesimo dovrebbe poi applicare, rischia di comportare una violazione dei diritti del singolo.
Preservare i propri diritti
Anche perché spesso l’amministratore di condominio si limita a ricevere una sanzione ed a farla pagare pro quota ai singoli condomini.
Ma questa scelta sarebbe palesemente errata dal punto di vista giuridico.
Infatti precluderebbe, intanto, il diritto del singolo condomino, in quanto sanzionato, a ricorrere contro la sanzione amministrativa.
In materia, occorre peraltro considerare la giurisprudenza di numerosi giudici di pace. Proprio in tale materia, nell’ambito di ricorsi presentati contro la sanzione, hanno applicato il principio, previsto dalla legge 689/81, che la sanzione è personale, e pertanto sono illegittime quelle sanzioni previste per fatto altrui. Pertanto non è sufficiente, ad esempio, trovare una raccolta fatta male, non osservando le regole, in corrispondenza dei contenitori relativi ad un determinato indirizzo.
Il caso dei contenitori comuni
Occorre anche avere la prova che sia stato il condomino di quel recapito civico a realizzare tale violazione della normativa.
Si pensi, ad esempio, a quei contenitori presenti in determinati cortili, accessibili anche da parte di altri condomìni, o addirittura sulla strada, non muniti di serrature, in cui quindi anche estranei al singolo condominio possono aver gettato qualcosa di improprio.
In questi casi pare opportuno far presente all’amministratore che determinate decisioni degli enti, da cui localmente dipende la raccolta differenziata, potrebbero essere errate giuridicamente. E che si intende esercitare, se del caso, il diritto ad impugnare eventuali sanzioni applicate dai medesimi.
Attenzione agli ordini del giorno
Diversi amministratori, prima del verificarsi della situazione emergenziale, stavano approntando ordini del giorno, per far effettuare lavori di ristrutturazione, con particolare riferimento a quelle componenti che potevano essere agevolate dalla normativa di legge, ad esempio con i bonus sulle facciate.
Ecco, quindi, lunghe riunioni, anche straordinarie, su tali problematiche.
E’ una delle situazioni in cui poteva e purtroppo si potrà ancora, passato il periodo emergenziale, verificare una determinata problematica.
Purtroppo una delle caratteristiche degli ordini del giorno, relativi alla convocazione dell’assemblea, è una sempre maggior sintesi. Quindi l’odg non spiega determinati aspetti dei punti da decidere, che potrebbero invece essere rilevanti non solo per decidere in un senso o nell’altro, ma anche solo per decidere se partecipare o meno alle riunioni, da parte del singolo condomino. Infatti vi sono aspetti per cui il singolo potrebbe decidere di avere un interesse a come saranno gestiti, ma anche decidere di non averlo.
Ecco, quindi, che è legittimo domandare all’amministratore chiarimenti in merito.
Le decisioni sui lavori di ristrutturazione
Ad esempio, su lavori articolati e complessi, come il rifacimento di determinate componenti, ad esempio una facciata, il singolo condomino può anche decidere di far valutare preventivamente gli aspetti tecnici, le cosiddette specifiche, ad un tecnico, ad esempio un professionista di propria fiducia.
Tali integrazioni si devono considerare parte integrante ed essenziale dell’ordine del giorno. Pertanto, qualora non fossero comunicate, il singolo condomino potrà far presente che l’ordine del giorno non è stato comunicato. Proprio perchè le richieste informazioni, da intendersi come parte integrante ed essenziale dello stesso, non sono state fornite.
L’informazione dei condomini è fondamentale
Si tratta di una difesa contro amministratori pressapochisti e che hanno voglia di procedere a modo loro, senza neppure rendere sufficientemente informati i condomini su cosa comporterebbero determinati lavori di ristrutturazione.
Ma la necessità di integrare l’ordine del giorno, ci torna utile anche sotto altro profilo.
Ipotizziamo che si siano rivolte alcune domande di chiarimento all’amministratore (o comunque al suo studio professionale) e che si siano ottenute determinate risposte.
Ebbene, l’ordine del giorno o l’esecuzione di determinati lavori in applicazione di una delibera assembleare che li abbia approvati, non potranno discostarsi da quanto fatto presente in termini di risposta.
I compiti dell’amministratore
Infatti tra i compiti dell’amministratore anche quello di fornire chiarimenti che, qualora relativi ad un ordine del giorno, costituiscono, anche questi, parte integrante ed essenziale del medesimo.
Ne consegue che l’ordine del giorno sottoposto all’assemblea non potrà discostarsi da tali risposte e qualora ciò accadesse, sarà illegittimo.
Di tutte le possibili linee difensive sopra descritte, si potrà far uso rivolgendo apposita comunicazione scritta all’amministratore.
Se proprio un condomino non si sente portato a questo tipo di comunicazione, in considerazione della maggiore o minore importanza che per lui riveste la singola questione, potrà valutare se rivolgersi ad un legale. Un legale che scriva all’amministratore, in nome e per conto del proprio assistito.
Il presente articolo non contempla certo tutte le molteplici questioni che possono insorgere con un amministratore. Ma gli esempi sopra descritti rappresentano una linea da seguire per alcune, tra le più comuni, insorte prima della situazione emergenziale. Potranno ancora reiterarsi quando la situazione emergenziale sia terminata.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT
