Accade spesso che non si sottoscriva un contratto di locazione per eludere le imposte, ma che si voglia sfrattare un inquilino moroso. La presenza di un inquilino che non paga il fitto provoca esasperazione e inocula nel proprietario dell’immobile il veleno del rancore.
D’altro canto, la legge n. 432/1998 ritiene non valido qualunque contratto verbale e pretende che sia dimostrabile la stipula del rapporto di locazione. Ciò perché la mancata registrazione del contratto implica una manovra di occultamento al Fisco. Ne consegue che anche in presenza di un accordo scritto, ma non registrato, la suddetta legge considera nullo il documento firmato da locatore e inquilino. Perché gli introiti della locazione confluiscano nella dichiarazione dei redditi, la legge 423/1998 ascrive validità ai contratti di locazione in forma scritta e registrati.
Il ricalcolo dei canoni versati
La mancata registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate rende più difficoltoso sfrattare un inquilino moroso. Il proprietario che ha affittato l’immobile ad uso abitativo senza contratto di locazione regolarmente registrato può incorrere in pesanti sanzioni. A tutti gli effetti si tratta difatti di evasione fiscale. In assenza di regolare registrazione, il contratto è ritenuto nullo pertanto non potrà adottare la tradizionale procedura di sfratto per liberarsi di un inquilino moroso.
La locazione senza contratto espone il proprietario ad un ulteriore rischio. Qualora il conduttore dichiari che la mancata registrazione del contratto gli sia stata imposta può richiedere il ricalcolo dei canoni versati senza registrazione. In tal caso, il proprietario è tenuto a restituire all’inquilino, pur moroso, il denaro versato in più in riferimento al ricalcolo effettuato.
Come sfrattare un inquilino senza contratto di locazione
Seppur più complessa la procedura dello sfratto in assenza della registrazione, non è impresa impossibile liberarsi di un inquilino inadempiente. Due i sentieri praticabili: la registrazione tardiva del contratto o la cosiddetta “causa di rivendicazione”. Il proprietario che intenda sfrattare per via giudiziale potrà registrare il contratto tardivamente facendo ricorso allo strumento del ravvedimento. Dovrà pagare sanzioni commisurate al ritardo con cui ha provveduto a registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.
A titolo esemplificativo, si consideri che due anni di ritardo implicano il pagamento di una sanzione del 20% cui si aggiungono interessi di mora e imposte. La causa di rivendicazione invece presuppone che il proprietario dimostri che l’inquilino stia occupando senza titolo il proprio immobile. La restituzione dell’appartamento avverrà pertanto dopo che il proprietario avrà dimostrato di averlo acquistato da un precedente titolare. Ciò spiega le lungaggini burocratiche legate alla causa di rivendicazione che nel frattempo conferisce all’inquilino il diritto di abitare nell’appartamento sino alla sentenza.
